Građevinarstvo i nekretnine – među najdinamičnijim gospodarskim sektorima
Građevinarstvo i tržište nekretnina u Hrvatskoj prolaze kroz dinamične promjene, oblikovane i domaćim i međunarodnim čimbenicima.
Hrvatsko tržište nekretnina počelo se razvijati s osamostaljenjem zemlje, kad su i počele djelovati tržišne sile otvorenog gospodarstva. Međutim, s pojavom Domovinskog rata nekretnine nisu imale u Hrvatskoj značajniju vrijednost te su sve aktivnosti stagnirale. Privremena stabilizacija trajala je od kraja rata do pojave svjetske financijske krize 2008. godine, čiji je inicijalni razlog nastanka bio poremećaj na američkom tržištu nekretnina, što se posljedično odrazilo i na europsko tržište, a samim tim i na hrvatsko. Po završetku krize došlo je do oporavka i rasta cijena nekretnina te rasta gradnje novih stambenih jedinica. U Europskoj uniji (EU) više od polovice stanovništva ima vlastiti stambeni objekt, dok u Hrvatskoj čak više od devedeset posto stanovništva živi u vlastitoj nekretnini, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) iz 2022. godine.
Posljednjih godina sektor nekretnina bilježi značajan porast potražnje, što je dovelo do rasta cijena i razvoja novih projekata. Veliki državni infrastrukturni projekti, uz mnoge investicije malih privatnih investitora, dodatno su potaknuli porast građevinskog sektora. Uz to, statistike pokazuju rast broja izdanih građevinskih dozvola, što potvrđuje stalni rast sektora, posebice nakon završetka pandemije koronavirusa.
Upravljanje zgradama postaje također sve unosniji posao, pri čemu kvaliteta radne snage igra ključnu ulogu u oblikovanju cijena gradnje, a potom i cijena nekretnina. Kako tržište postaje sve konkurentnije, pravilna reklama i promocija nekretnina postaju ključni čimbenici uspjeha. Istodobno, trend zelene gradnje i korištenje ekoloških materijala dobivaju na značenju, utječući također na cijene i preferencije kupaca.
Razumijevanje takvih različitih aspekata ključ je za plovidbu kroz kompleksno tržište nekretnina u Hrvatskoj, gdje cijene jako osciliraju od županije do županije.
U posljednje desetljeće hrvatsko tržište nekretnina svjedoči značajnom povećanju potražnje, posebno od strane stranih kupaca. Primamljive prirodne ljepote, povoljna klima te razmjerno povoljne cijene nekretnina u usporedbi s ostatkom Europe, privukli su mnoge strance da ulažu u hrvatske nekretnine, posebice na obali i u većim gradovima poput Zagreba i Splita.
Naime, Hrvatska je popularna turistička destinacija, a mnogi turisti odlučuju kupiti nekretnine kako bi imali vlastito mjesto za odmor. Sigurnost, prirodna ljepota i povoljan životni stil čine Hrvatsku sve atraktivnijom za strance, pogotovo nakon priključivanja Europskoj uniji (EU).
No postoje naznake da bi se trenutni rast potražnje mogao smiriti, iako se u prvoj polovici 2024. godine nisu vidjele takve naznake. Cijene nekretnina dosegle su tako visoke razine ove godine, da bi to moglo obeshrabriti nove kupce i smanjiti potražnju, što bi dovelo do stabilizacije cijena. S druge strane, globalna ekonomska nesigurnost, poput inflacije i rasta kamatnih stopa, također bi mogla utjecati na smanjenje potražnje, pogotovo stranaca.
Iako su cijene nekretnina u Hrvatskoj još uvijek niže nego u nekim zapadnim zemljama, njihov brzi rast mogao bi se usporiti kako tržište postaje zasićenije. Uz to, Vlada bi mogla uvesti nove regulacije kako bi utjecala na tržište i spriječila pregrijavanje. Pogotovo nakon kritika iz Europske komisije (EK) i Međunarodnog monetarnog fonda (MMF) — da u državi više ne postoji priuštivo stanovanje i mogućnost kupnje nekretnina, osobito za mlađi dio stanovništva koje se još uvijek najviše iseljava iz države.
Gradnja se snažno nastavlja
Građevinski sektor u Hrvatskoj doživljava stalni rast, potaknut raznim vrstama investicija, od velikih državnih projekata do manjih privatnih inicijativa. Od ulaska u EU država stalno ulaže u velike infrastrukturne projekte poput izgradnje cesta, mostova i javnih objekata, što potiče rast građevinskog sektora. Državni projekti stanogradnje, poput POS-a (Program poticane stanogradnje), trebali su pružiti pristupačne stanove i poticati razvoj urbanih područja, no mnogi ekonomski analitičari upozoravali su kako će to dodatno podizati cijene stambenih kvadrata.
Cijene kvadrata podiže i činjenica da Hrvatska jedina u Europskoj uniji nema porez na nekretnine, pa je i dalje porezna oaza za mnoge investitore, bez obzira jesu li mali ili veliki. S druge strane, još uvijek veliki postotak sive ekonomije potiče pranje novca upravo kroz kupoprodaju nekretnina.
Mnogi mali investitori ulažu u izgradnju apartmana, vila i drugih turističkih objekata na obali, što donosi brzi povrat ulaganja tijekom turističke sezone. Privatni investitori također ulažu u izgradnju stambenih zgrada i obiteljskih kuća, posebno u gradskim sredinama gdje je potražnja za stanovanjem visoka.
Investicije u turističke objekte često donose najveći povrat ulaganja, zbog visoke potražnje tijekom turističke sezone. Izgradnja komercijalnih prostora u gradskim centrima također je vrlo unosna zbog stabilne potražnje za poslovnim prostorima.
Investicije u građevinski sektor doprinose ekonomskom rastu i otvaranju novih radnih mjesta, a veliki državni projekti poboljšavaju infrastrukturu i kvalitetu života građana. Poput izgradnje Pelješkog mosta i povezivanja najjužnijeg teritorija zemlje, što je također potaknulo gradnju na okolnom području, a time i dodatni razvoj turizma i ostalih uslužnih djelatnosti.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), građevinski sektor bilježi stalan rast, što se ogleda u broju izdanih građevinskih dozvola i dovršenih građevinskih projekata.
I u 2023. godini zabilježen je porast broja izdanih građevinskih dozvola u usporedbi s prethodnom godinom, što ukazuje na povećanu građevinsku aktivnost. Većina izdanih dozvola odnosi se na stambene objekte, dok značajan dio otpada na komercijalne i infrastrukturne projekte.
Povećana je i gradnja turističkih objekata, posebno na obali, što dodatno potiče razvoj turizma. Najveći broj građevinskih dozvola izdan je u gradskim sredinama poput Zagreba, Splita i Rijeke, dok se seoska područja u kontinentalnom dijelu suočavaju s malom građevinskom aktivnošću. Obalna područja bilježe naime najvišu građevinsku aktivnost zbog potražnje za turističkim smještajem.
Trend: Zelena gradnja, a potom upravljanje zgradama postali su isplativ posao
Upravljanje zgradama postaje sve unosniji posao u Hrvatskoj, potaknut sve većom potrebom za profesionalnim upravljanjem stambenim i poslovnim objektima.
Povećana urbanizacija dovodi do većeg broja stambenih zgrada koje zahtijevaju profesionalno upravljanje. Suvremeni stambeni i poslovni objekti postaju sve složeniji, što traži stručna znanja i profesionalne usluge upravljanja. Novije zakonodavne promjene potiču profesionalizaciju sektora upravljanja zgradama, što dodatno povećava potražnju za tim uslugama.
Visoka razina usluge ključna je za zadovoljstvo stanara i dugoročno poslovanje, pa se primjenjuje unutar spomenutog poslovanja i sve više suvremenih tehnologija, poput softvera za upravljanje zgradama, čime se povećava učinkovitost i transparentnost poslovanja.
Redovito održavanje i osiguranje zgrada poboljšava kvalitetu života stanara i smanjuje dugoročne troškove. Tvrtke koje se bave upravljanjem zgradama bilježe stabilan rast prihoda, zahvaljujući sve većoj potražnji za profesionalnim uslugama upravljanja.
No i za upravljanje zgradama, kao i za njihovu izgradnju, najveći izazov je nedostatak kvalificirane radne snage. Kvalitetni radnici značajno utječu na cijenu nekretnina, jer njihova stručnost i iskustvo osiguravaju kvalitetnu gradnju i završnu obradu. Nedostatak kvalificiranih radnika povećava njihove plaće, što se odražava na ukupne troškove gradnje i konačnu cijenu nekretnine.
Zelena gradnja postaje sve popularnija u Hrvatskoj, a njezin utjecaj na cijenu nekretnina i preferencije kupaca postaje sve očitiji.
Gradnja “zelenih” zgrada često zahtijeva veće početne investicije zbog korištenja ekoloških materijala i energetski učinkovitih tehnologija. No zelene zgrade omogućuju značajne dugoročne uštede na troškovima energije i održavanja, što može povećati njihovu privlačnost za kupce.
Zato sve više kupaca cijeni ekološke i energetski učinkovite nekretnine, što se očituje u rastućoj potražnji za zelenim zgradama. Kupci prepoznaju prednosti zelenih zgrada i u pogledu zdravlja, kvalitete zraka i udobnosti stanovanja.
Korištenje kvalitetnih građevinskih materijala ključno je za uspjeh svakog građevinskog projekta. Ponuda materijala je u Hrvatskoj raznolika te obuhvaća i domaće i uvozne proizvode.
Beton je osnovni građevinski materijal, široko korišten zbog svoje izdržljivosti i pristupačne cijene, dok je cigla popularan izbor za zidanje zbog svojih termičkih svojstava i estetskog izgleda. Drvo se koristi u različitim dijelovima gradnje, posebno za krovne konstrukcije i unutarnje radove. Korištenje kvalitetnih izolacijskih materijala, poput stiropora i kamene vune, ključ je za postizanje energetske učinkovitosti, koju bilježe nadležne službe, kao i tvrtke koje se bave energetikom i njezinom distribucijom prema kućanstvima, poput lokalnih plinara.
Uz spomenute tradicionalne materijale, sve je veća potražnja za ekološkim materijalima poput recikliranog betona i prirodnog kamena.
Poduzeće Holcim prvo u Hrvatskoj proizvodi ugljično neutralni cement, i uvršteno je među strateške državne projekte. Holcimov projekt “Kodeco net zero”, vrijedan 237 milijuna eura, koji bi trebao omogućiti postizanje ciljeva dekarbonizacije cementne industrije, smanjenje emisija CO2 i stvaranje novih radnih mjesta, uvršten je na listu strateških investicijskih projekata Republike Hrvatske, priopćili su iz te tvrtke u srpnju 2024. godine.
Projektom “Kodeco net zero” Holcim će postati prvi proizvođač ugljično neutralnog cementa u Hrvatskoj, i jedan od prvih u Europi. Tvrtka je za provedbu projekta dobila i bespovratna sredstva Europske izvršne agencije za klimu, infrastrukturu i okoliš (CINEA), u iznosu od 117 milijuna eura, i to je jedini veliki hrvatski projekt sufinanciran kroz EU Inovacijski fond Europske komisije.
Provedba tog projekta trebala bi izravno doprinijeti ostvarenju Strategije niskougljičnog razvoja Republike Hrvatske, s planiranim smanjenjem emisija za 367.000 tona CO2 godišnje. Projekt je visokoinovativan, s vrhunskom kvalitetom u toj industriji, te se vjeruje kako će zbog toga potaknuti dekarbonizaciju cijelog sektora.
Ove godine je za energetsku obnovu višestambenih zgrada u okviru Dodatka Nacionalnog plana oporavka i otpornosti (NPOO) osigurana alokacija u iznosu od 94.235.322,37 eura. U žarištu su i dalje reforme i investicije obuhvaćene inicijativom Obnova zgrada. Dodatkom NPOO-u, donesenom 8. prosinca 2023., na temelju kojeg je Hrvatskoj stavljeno na raspolaganje 10,04 mlrd. eura, od čega je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) nadležno za 2,03 mlrd. Eura, cilj je utrošiti sredstva na realizaciju vala obnove postojećih zgrada i transformaciju postojećeg fonda zgrada u energetski visokoučinkovit i dekarboniziran fond.
Ministarstvo je sa stručnjacima arhitektima i urbanistima, izvođačima, projektantima, certifikatorima, izvođačima, upraviteljima zgrada, investitorima te predstavnicima akademske i znanstvene zajednice, tijekom konferencije “Vrijeme je za zelenu obnovu” potpisalo i Povelju o suradnji u cilju dekarbonizacije zgrada do 2050. godine.
Sadržaj povelje odnosi se na postizanje energetskih i klimatskih ciljeva na nacionalnoj i EU razini kroz dekarbonizaciju fonda zgrada, obnovom zgrada i građenjem zgrada gotovo nulte energije s ciljem dodatnog smanjenja emisija stakleničkih plinova, povećanjem udjela obnovljivih izvora energije, poboljšanjem energetske sigurnosti te uvođenjem inovacija i pametnih tehnologija koje omogućuju zgradama da potpomognu sveukupnu dekarbonizaciju gospodarstva.
Najveće građevinske tvrtke u Hrvatskoj
Građevinski sektor u Hrvatskoj obilježen je prisutnošću nekoliko velikih tvrtki koje dominiraju tržištem i igraju ključnu ulogu u ostvarenju velikih infrastrukturnih i stambenih projekata.
INGRA d.d. jedna je od vodećih hrvatskih građevinskih tvrtki s dugom tradicijom poslovanja. Osnovana 1955. godine, tvrtka se specijalizirala za inženjering i građevinske usluge, a djeluje na domaćem i međunarodnom tržištu. Sudjelovala je u izgradnji brojnih infrastrukturnih projekata, uključujući mostove, ceste i hidroelektrane. INGRA je također aktivna u sektoru stambene i komercijalne izgradnje, s mnogim projektima širom Hrvatske.
Tehnika d.d. jedna je od najstarijih i najuglednijih građevinskih tvrtki u Hrvatskoj, osnovana 1947. godine. Tvrtka se bavi širokim spektrom građevinskih radova, uključujući visokogradnju, niskogradnju i specijalne radove. Poznata je po izgradnji stambenih, poslovnih i javnih objekata. Tvrtka je sudjelovala u izgradnji prometne infrastrukture, uključujući ceste i željezničke pruge, a ima i iskustvo u obnovi i rekonstrukciji povijesnih i kulturnih objekata.
Dalekovod d.d. osnovan je 1949. godine i specijaliziran je za izgradnju elektroenergetske infrastrukture. Tvrtka je jedna od najvećih u sektoru i ima značajnu međunarodnu prisutnost i u današnje vrijeme. Dalekovod je lider u izgradnji dalekovoda, trafostanica i drugih elektroenergetskih objekata, a sudjeluje i u izgradnji cesta, mostova te drugih infrastrukturnih projekata. Također nudi usluge u sektoru telekomunikacija, uključujući izgradnju telekomunikacijske infrastrukture.
Konstruktor Inženjering d.d. jedna je od najvećih građevinskih tvrtki u Hrvatskoj, osnovana 1945. godine. Tvrtka je specijalizirana za visokogradnju, niskogradnju i inženjering. Konstruktor Inženjering gradi stambene, poslovne i industrijske objekte, a sudjelovao je u izgradnji autocesta, mostova i drugih infrastrukturnih objekata. Aktivan je i na međunarodnom tržištu, s projektima u zemljama Bliskog istoka i Afrike.
Spomenimo i Kamgrad d.o.o., osnovan 1979. godine, koji je jedna je od najbrže rastućih građevinskih tvrtki u Hrvatskoj. Tvrtka se bavi visokogradnjom, niskogradnjom i infrastrukturnim projektima. Kamgrad je poznat po izgradnji suvremenih stambenih kompleksa i zgrada. Tvrtka također gradi poslovne zgrade, trgovačke centre i hotele, a sudjeluje i u izgradnji cesta, mostova i drugih infrastrukturnih projekata.
Institut IGH d.d. je građevinska tvrtka u Hrvatskoj poznata i po međunarodnim poslovima. U prvoj polovici 2024. godine tako je dogovorila posao na talijanskom području vrijedan pet milijuna eura. IGH je renomirani institut za građevinarstvo koji se bavi inženjeringom, projektiranjem, nadzorom i konzultantskim uslugama u građevinskom sektoru. Tvrtka pruža širok spektar usluga, uključujući projektiranje, istraživanje i razvoj te ispitivanje materijala. IGH je poznat po sudjelovanju u mnogim značajnim infrastrukturnim projektima u Hrvatskoj i regiji. Predviđena vrijednost okvirnog sporazuma iznosi 5.000.000,00 EUR, od čega je četrdeset posto vrijednosti, odnosno 2.000.000,00 EUR procijenjeno za pružene usluge Instituta IGH.
Građevinski sektor u Hrvatskoj obiluje velikim i uspješnim tvrtkama koje imaju bogato iskustvo u ostvarenju raznovrsnih projekata. Te tvrtke igraju ključnu ulogu u razvoju infrastrukturnih, stambenih i komercijalnih objekata u zemlji, doprinose ukupnom gospodarskom rastu, ali i dobivaju poslove izvan Hrvatske. Njihova stručnost, inovacije i međunarodno iskustvo čine ih vodećim igračima u građevinskom sektoru Hrvatske.
| Najuspješnije kompanije u kategoriji Gradnja stambenih i nestambenih zgrada | |||
|---|---|---|---|
| Naziv kompanije | Dobit | Ukupni prihodi | Zaposleni |
| KAMGRAD d.o.o. | 264.648.330,50 | 22.534.922,22 | 764 |
| STRABAG d.o.o. | 216.999.359,22 | 13.604.701,17 | 868 |
| RADNIK d.d. | 165.749.759,68 | 10.283.847,14 | 396 |
| GIP PIONIR d.o.o. | 114.670.353,82 | 4.443.108,17 | 63 |
| ING-GRAD d.o.o. | 98.132.615,63 | 11.504.855,87 | 202 |
| MDK GRAĐEVINAR d.o.o. | 83.214.810,11 | 8.848.934,59 | 164 |
| KT – KINETICS TECHNOLOGY S.p.A. | 77.286.615,33 | -865.906,57 | 51 |
| TEXO MOLIOR d.o.o. | 62.389.850,95 | 5.770.616,21 | 212 |
| PROJEKTGRADNJA plus d.o.o. | 61.273.098,52 | 2.600.909,13 | 190 |
| VMD STANDARD d.o.o. | 59.954.284,31 | 6.767.336,03 | 12 |
| PARON, d.o.o. | 54.314.475,72 | 6.751.361,97 | 0 |
| ZM d.o.o. | 45.558.381,85 | 2.632.274,90 | 521 |
| GRADITELJ SVRATIŠTA d.o.o. | 43.443.047,69 | 4.894.718,85 | 190 |
| TEHNIKA d.d. | 38.010.384,74 | 1.284.446,84 | 310 |
| SARAĐEN d.o.o. | 37.879.742,14 | 4.543.229,70 | 147 |
| AB gradnja d.o.o. | 33.070.016,82 | 4.878.810,07 | 145 |
| CGP, družba za gradbeništvo, inženiring, proizvodnjo in vzdrževanje cest, d.d. | 31.462.977,21 | 1.614.401,01 | 6 |
| LAVČEVIĆ d.d. | 31.304.593,49 | 105.806,47 | 29 |
| MEŠIĆ COM d.o.o. | 30.301.323,39 | 3.748.779,75 | 84 |
| FACIES d.o.o. | 28.265.405,52 | 1.621.575,23 | 73 |
 *svi podaci su za 2023. godinu, u eurima | |||
Strani građevinski konzorciji su također prisutni
Od devedesetih godina prošlog stoljeća u Hrvatskoj djeluje i nekoliko velikih stranih građevinskih tvrtki, pridonoseći razvoju infrastrukture i građevinskom sektoru svojim iskustvom, tehnologijama i kapitalom. Te tvrtke često surađuju s domaćim tvrtkama na velikim projektima, uključujući izgradnju cesta, mostova, stambenih i poslovnih objekata te drugih infrastrukturnih projekata.
Strabag SE je austrijska građevinska tvrtka koja je jedan od najvećih građevinskih koncerna u Europi. Strabag je prisutan u Hrvatskoj već dugi niz godina, i sudjelovao je u mnoštvu velikih infrastrukturnih projekata, kao što su izgradnja autocesta i prometne infrastrukture. Također sudjeluje u projektima izgradnje stambenih i poslovnih objekata te na modernizaciji i izgradnji željezničke infrastrukture.
Bechtel Corporation je američka multinacionalna građevinska tvrtka koja je poznata po radu na velikim infrastrukturnim projektima diljem svijeta. Bechtel je surađivao s hrvatskim vlastima i tvrtkama na različitim projektima, od kojih je najpoznatije sudjelovanje u izgradnji i modernizaciji autocesta. No korporacija radi i na energetskim projektima, uključujući izgradnju i modernizaciju energetskih postrojenja, i ulaže u projekte održive infrastrukture.
Bouygues Construction je francuska građevinska tvrtka koja je dio Bouygues grupe. Tvrtka je poznata po svojem radu na velikim infrastrukturnim projektima, uključujući ceste, mostove i zgrade. Sudjeluje i u projektima obnovljivih izvora energije.
PORR AG je austrijska građevinska tvrtka koja je aktivna u različitim područjima građevinskog sektora, uključujući visokogradnju, niskogradnju i specijalne građevinske projekte. PORR ima dugogodišnju prisutnost u Hrvatskoj u vezi s izgradnjom autocesta i prometnica te rada na projektima vodoprivrede i zaštite okoliša.
Skanska je švedska multinacionalna građevinska tvrtka koja je poznata po svojem radu na velikim infrastrukturnim projektima diljem svijeta. U Hrvatskoj je prisutna kroz svoje projekte i ulaganja, kao što je izgradnja i modernizacija prometne infrastrukture, sudjelovanje u stambenim i poslovnim projektima te rad na projektima održive gradnje i obnovljivih izvora energije.
Salini Impregilo, sada poznata kao WeBuild, je talijanska građevinska tvrtka specijalizirana za velike infrastrukturne projekte. Tvrtka ima značajno iskustvo u izgradnji cesta, mostova, tunela i drugih infrastrukturnih objekata. Uz izgradnju i modernizaciju cestovne infrastrukture, tvrtka je poznata po radu na velikim vodoprivrednim projektima i projektima urbanog razvoja.
U zadnjih nekoliko godina na hrvatskom tržištu je posebno bila aktivna i China Bridge and Road Corporationa iz Kine, koja je odabrana kao najpovoljnija za više infrastrukturnih projekata. To je kompanija koja je gradila Pelješki most, infrastrukturni projekt sufinanciran od strane EU, čija je vrijednost iznosila gotovo pola milijarde eura.
Radilo se o najvažnijem geostrateškom projektu u Hrvatskoj, projektu od nacionalne važnosti, čijom se izgradnjom konačno ukinuo teritorijalni diskontinuitet Hrvatske s krajnjim jugom zemlje. Do tada se, naime, na putu do Dubrovnika i prema crnogorskoj granici moralo prelaziti granični prijelaz s Bosnom i Hercegovinom i proći kroz grad Neum.
Hrvatske ceste potpisale su ugovore o građenju s tri kompanije — kineskom tvrtkom China Road and Bridge Corporation, austrijskom tvrtkom Strabag i grčkom kompanijom AVAX. Kineska tvrtka je gradila most, austrijska tvrtka gradila je cestu od Duboke do Sparagovića, a grčka tvrtka cestu od Sparagovića do čvora Doli, uključujući i stonsku obilaznicu.
Nakon uspješnog dovršetka prvog projekta od velike važnosti, u 2023. godini China Bridge and Road Corporation odabrana je za izgradnju tunela kroz Kozjak, a posao uključuje i gradnju ceste prema Jadranskoj magistrali u Kaštelima. Ponuda spomenute kineske tvrtke bila je najpovoljnija, iznosivši 74,6 milijuna eura. Projekt Spojna cesta čvor Vučevica na A1 — čvor na DC8 (bez čvora na DC), ukupne je duljine 6,85 kilometara. Procijenjena vrijednost radova iznosila je 82,8 milijuna eura bez PDV-a. Za taj projekt, koji bi bio novi priključak Splita i Kaštela na Dalmatinu, ponude su još dali turski Yapi Merkezi, Strabag, španjolska tvrtka Comsa i još jedan kineski konzorcij Sinohydro Corporation.
Kineska tvrtka China Road and Bridge Corporation ove je godine predala najpovoljniju ponudu i za izgradnju 14,7 kilometara nove brze ceste od čvorišta Brestovac Požeški do čvora Godinjak. Riječ je o brzoj cesti koja bi trebala biti izravan spoj Požege na autocestu A3 Zagreb — Lipovac. Na natječaj Hrvatskih cesta pristigle su ponude kineske tvrtke i zajednice ponuditelja tvrtki Strabag i Osijek-Koteks. Procijenjena vrijednost radova je 126,09 milijuna eura bez PDV-a, a kineska ponuda bila je najpovoljnija. Ponuda CRBC-a za taj treći veliki projekt koji bi trebala izgraditi iznosi 159,8 milijuna eura bez PDV-a.
Strane građevinske tvrtke koje posluju u Hrvatskoj zato također igraju ključnu ulogu u razvoju infrastrukture i građevinskog sektora. Njihova prisutnost donosi napredne tehnologije, znanje i iskustvo, što pridonosi kvaliteti i učinkovitosti građevinskih projekata u zemlji. Suradnja s domaćim tvrtkama i investitorima omogućava ostvarenje velikih infrastrukturnih projekata koji su ključni za daljnji gospodarski razvoj države.
Građevinski sektor čini više od šest posto BDP-a; nedostatak radnika sve veći
Nakon pandemije koronavirusa i razornih potresa u Petrinji i Zagrebu, građevinski sektor se dodatno aktivirao, ali i počeo sve više prilagođavati suvremenim uvjetima kvalitetne gradnje.
“Danas nešto više od šest posto BDP-a Hrvatske čini građevinski sektor. Stoga možemo zaključiti da je investicijska klima u graditeljstvu itekako pozitivna. Imamo velik broj gradilišta, bilo kroz obnovu zgrada oštećenih potresom, što privatnih što javnih, ili kroz ostale investicije. Samo u obnovi u ovom trenutku otvoreno je više od 1.600 gradilišta, te je osim kvalitetne gradnje potrebno osigurati i visoka mjerila sigurnosti na radu.” — naveo je na konferenciji Hrvatske gospodarske komore (HGK) o sigurnosti gradnje Tonči Glavinić, v.d. ravnatelja Uprave za provedbu obnove od potresa u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Nedostatak radnika s potrebnim znanjima i vještinama sve više će postajati ključni ograničavajući razvojni problem hrvatskoga graditeljstva, ali i gospodarstva u cjelini, istaknuto je na ovogodišnjem Hrvatskom graditeljskom forumu u Zagrebu u organizaciji Hrvatskog saveza građevinskih inženjera.
HGK je provela istraživanje o zapošljavanju strane radne snage među svojim članicama, a njime su bile obuhvaćene veće građevinske tvrtke koje su imale zaposlene radnike iz drugih država, njih ukupno dvanaest. Broj stranih radnika u tim se tvrtkama kretao od 20 do 350.
Što se zadržavanja u hrvatskim tvrtkama tiče, u najvećem broju zadržavaju se radnici iz Bosne i Hercegovine, a zatim iz Makedonije, Srbije, Ukrajine i Bangladeša.
Istraživanje je pokazalo kako se radnici iz dalekih zemalja na radu u Hrvatskoj zadržavaju kraće razdoblje od radnika iz okolnih zemalja. Čest je slučaj, pokazalo je istraživanje, da određen broj takvih radnika vrlo lako i brzo, bez objašnjenja, napušta posao u hrvatskim građevinskim tvrtkama.
Sljedeći izazov s kojim se suočavaju je postupak ishođenja radnih dozvola za stranu radnu snagu. Čekanje na dozvole tako može trajati od tri-četiri tjedna pa sve do četiri mjeseca, a ishođenje viza također traje oko dva mjeseca.
Na produženje izdanih radnih dozvola negdje se čeka dulje razdoblje, pa se ponekad dogodi da stigne nakon što je dozvola već istekla, zbog čega radnik više nije u Hrvatskoj.
“Iako je uvriježeno mišljenje da je strani radnik jeftiniji, pa da zbog toga domaći poduzetnici uvoze radnike, to ipak nije tako. Traženje radnika, trošak dozvola, prevoditelji, učenje i stručna obuka stvaraju određeni trošak koji nije zanemariv. Zbog svih tih dodatnih troškova strani radnik je oko dvadeset posto skuplji od domaćega.” — istaknula je potpredsjednica HGK za graditeljstvo i promet Mirjana Čagalj, predstavljajući rezultate istraživanja.
Preokret trenda: Strani radnici najviše dolaze u građevinski sektor
U 2023. godini, zaključno s danom 30. rujna, Ministarstvo unutarnjih poslova Hrvatske (MUP RH) izdalo je 133.014 dozvola za boravak i rad.
Samo u prava četiri mjeseca ove godine broj podnesenih zahtjeva za dozvole za boravak i rad u odnosu na isto razdoblje 2022. godine bio je veći za oko šezdeset posto, priopćili su iz MUP-a RH, a krajem rujna 2023. godine za oko četrdeset posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.
Od ukupnog broja izdanih dozvola za boravak i rad, za novo zapošljavanje izdano je 85.869, dok je za produljenje dozvola izdano 28.955 te 18.190 za sezonske radnike, od toga najviše u djelatnosti turizma i ugostiteljstva — 16.444. Za cijelu 2022. godinu ukupno je izdano 124.121 dozvola za boravak i rad, od toga su za novo zapošljavanje izdane 79.458 dozvole, za produljenje 27.827 te za sezonske radnike 16.836.
Iako je tradicionalno uvriježeno mišljenje da su strani radnici uglavnom sezonski i vezani za sektor turizma, stvari su se i u tom promijenile. Podaci MUP-a pokazuju da je najviše dozvola izdano za sektor graditeljstva — 50.676 radnih dozvola, i to sa skoro punih deset tisuća stranih radnika više nego u sektoru turizma, za koji je radilo 40.435 tisuća radnika.
Koliko se tržište rada promijenilo, svjesni su i u Hrvatskoj obrtničkoj komori (HOK) i u Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK). Iz HOK-a su najavili mnogobrojne projekte stručnog usavršavanja za sektor graditeljstva, svjesni da majstora pogotovo nedostaje. Priopćili su i podatak da je u 2022/2023. godini zabilježen porast upisa u zanimanja zidar i fasader, uz stalno visoko zanimanje za instalatera grijanja i klimatizacije te kućnih instalacija, vodoinstalatera i elektroinstalatera.
I u HGK su svjesni da Hrvatska treba novu imigracijsku politiku. Hrvatska se u potrazi za radnicima natječe sa svim državama Europske unije, i u zaostatku je, jer drugi u tome imaju više iskustva. Nekada su stranim radnicima smatrani ljudi iz Bosne i Hercegovine, a danas su to radnici iz Indije, Nepala i Turske.
Prema zadnjim podacima iz prošle godine, upravo najviše stranih radnika u Hrvatsku dolazi iz Bosne i Hercegovine, njih 30.555. Na drugom mjestu su radnici iz Srbije (20.358), a zatim iz Nepala, njih 16.346. Na četvrtom i petom mjestu su radnici iz Sjeverne Makedonije i Indije, a slijede Kosovo, Filipini, Bangladeš, Turska i Albanija.
I svi oni državljani su trećih zemalja, odnosno ne pripadaju europskom gospodarskom prostoru, pa su uvjeti za rad i boravak koje moraju ostvariti jednaki za državljane iz susjedstva, i za državljane iz, primjerice, Filipina. Hrvatske plaće su im, u usporedbi s plaćama u njihovim državama, značajno veće.
“Poslodavci u Hrvatskoj nemaju problema s tim što radnici iz udaljenijih zemalja ne poznaju jezik. Na hrvatskom tržištu rada nedostaje radnika, pa je Republika Hrvatska proceduralno olakšala dolazak stranih radnika koji se zapošljavaju na radnim mjestima koja se vode kao deficitarna (popis je objavljen na stranicama HZZ-a). Iz samog popisa razvidno je da za neka radna mjesta poznavanje jezika uopće nije nužnost.” — komentirala je problematiku Tea Radović iz Centra za mirovne studije (CMS).
Majstori nikad traženiji, otvara se sve više građevinskih obrta
U godinu dana broj je građevinskih obrta u Hrvatskoj porastao za 901, pa ih ukupno ima 9.641 ili deset posto više u odnosu na lipanj prošle godine, izvijestili su iz Hrvatske obrtničke komore (HOK). Građevinski obrti zapošljavaju 13.563 radnika, a unazad pet godina zabilježen je rast broja obrta u građevinarstvu za 48 posto.
Najveći broj, njih 1.248, nalazi se u Splitsko-dalmatinskoj županiji, koja bilježi i najveći brojčani rast u odnosu na prošlu godinu, odnosno 150 građevinskih obrta više, ili 13,7 posto. Slijede Istarska županija s 1.151 građevinarskim obrtom i rastom u posljednjih godinu dana za gotovo deset posto, ili 102 obrta više, te Primorsko-goranska s ukupno 989 obrta u građevinarstvu i s rastom od osam posto, ili 72 obrta više. Grad Zagreb i Zagrebačka županija, priopćio je HOK, zajedno imaju 1.563 aktivna obrta u sektoru građevinarstva, što je unazad godinu dana rast od 12,8 posto ili 177 obrta više.
Iz HOK-a su naveli i kako je u protekle tri godine ukupno položeno 375 ispita o stručnoj osposobljenosti u zanimanjima iz sektora graditeljstva, pri čemu je svake godine najviše keramičara, u trogodišnjem razdoblju ukupno njih tri stotine. U istom razdoblju položena su 144 majstorska ispita u zanimanjima iz sektora graditeljstva, pri čemu je najviše soboslikara/ličilaca (56) i zidara (44), a najmanje krovopokrivača (5).
Ovaj podatak je svakako važan, jer su radnici u tom sektoru izrazito traženi i značajan broj ih dolazi iz takozvanih trećih zemalja. Broj stranih radnika koji danas dolaze u Hrvatsku nije više vezan samo uz turizam u ugostiteljstvo, kao u nekim ranijim godinama, nego se odnosi i na sektor građevinarstva.
Prema procjenama Ministarstva rada, mirovinskog sustava i obitelji, među hrvatskim osiguranicima je nešto više od 95.000 stranih radnika. Obrtnička komora Zagreb svjesna je da majstora još uvijek nema dovoljno, pa je pokrenula projekte stručnog usavršavanja i ažuriranja baze podataka za navedeni sektor.
“Unatoč rastu obrta u građevinarstvu od deset posto, i svih obrta ukupno od čak osam posto, majstora nema dovoljno zbog velike potražnje na tržištu i potrebe za obnovom i sanacijom šteta na nekoliko lokaciju u Hrvatskoj.” — rekao je predsjednik HOK-a Dalibor Kratohvil, naglasivši kako “majstori nikad nisu bili traženiji, plaćeniji i cjenjeniji”.
Svijest o tome, kako je rekao, u javnosti je sve snažnija, najvažnije kod roditelja i mladih, pa tako raste i interes za strukovnim zanimanjima. Primjerice, u 2022./2023. godini je zabilježen porast upisa u zanimanja zidar i fasader, uz stalno visok interes za instalatera grijanja i klimatizacije te kućnih instalacija, vodoinstalatera i elektroinstalatera. HOK zato i poziva mlade da se odluče za strukovna zanimanja, navodeći kako su “uspjeh, ali i poslovna i privatna sreća tada gotovo potpuno u njihovim vještim rukama”.
U Hrvatskoj je vrijednost radova u sektoru građevinarstva u 2023. godini iznosila sedam milijardi eura.
Građevinski sektor i dalje statistički raste
Prema privremenim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), u travnju 2024. su, prema kalendarski prilagođenim indeksima, nastavljene pozitivne godišnje stope rasta obujma građevinskih radova, koje stalno traju od lipnja 2020.
Kalendarski prilagođen rast iznosio je snažnih petnaest posto godišnje (u odnosu na 14,6 posto u ožujku). Prema izvornim indeksima, rast na godišnjoj razini iznosio je 22,9 posto. Prema sezonski i kalendarski prilagođenim indeksima, obujam građevinskih radova bio je za 0,3 posto veći u odnosu na ožujak.
U travnju je pozitivan doprinos generiran od izgradnje zgrada (+21,2 posto godišnje, što je sedma zaredom dvoznamenkasta godišnja stopa rasta), ali i od izgradnje na ostalim građevinama (+5,2 posto). Kategorija ostalih građevina uglavnom se povezuje s investicijskom aktivnosti javnog sektora.
Posljedično, u razdoblju od siječnja do travnja, prema kalendarski prilagođenim indeksima, obujam građevinskih radova porastao je u prosjeku za 14,7 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.
U razdoblju od siječnja do travnja izdano je i 4.059 odobrenja za građenje, što u odnosu na isto razdoblje 2023. predstavlja pad za 1,8 posto. Od toga se 3.485 dozvola odnosilo na gradnju zgrada, dok se preostale dozvole odnose na ostale građevine.
Podaci Hrvatske narodne banke (HNB) o kretanju poslovnog optimizma u građevinarstvu ukazuju na daljnje poboljšanje u travnju, te se promatrani pokazatelj nalazi na razinama znatno iznad dugoročnog prosjeka. Rezultat je to i priljeva EU transfera, koji pružaju potporu građevinskoj aktivnosti.
Ograničavajući čimbenik građevinske aktivnosti, manjak radne snage, nadomješta se radnicima iz trećih zemalja (izvan EU). S druge strane, privatne investicije su pod određenim utjecajem pooštrenih uvjeta financiranja i slabosti gospodarskih aktivnosti u europodručju. Ipak, ostaje optimizam u vezi s nastavkom korištenja sredstava iz raznih EU fondova i programa, koji bi trebali nastaviti poticati građevinsku aktivnost, a time i gospodarski rast.
Priuštivo stanovanje kao veliki izazov, posebno za mlade
Nakon što je MMF u svojoj zaključnoj izjavi iza posjeta Hrvatskoj ove godine upozorio na visoke cijene nekretnina, pogonjene kratkoročnim najmom i krivim pristupom subvencioniranja potražnje, sličnu je kritiku uputila i Europska komisija u okviru proljetnog paketa “Europskog semestra preporuka državama članicama” u pogledu njihovih ekonomskih politika i reformi.
Uz temeljne preporuke o potrebi povećanja konkurentnosti gospodarstva i produktivnosti koja raste sporije od usporedivih zemalja, EK je istaknula potrebu za mjerama koje će povećati ponudu stanova, umjesto subvencioniranja prve kupnje (POS-ovi stanovi). Naglašeno je da su cijene stanova i kuća nastavile snažno rasti i prošle godine, no sporije. U 2023. nominalne cijene kuća i stanova porasle su za 11,9 posto (3,7 posto realno), potaknute velikim viškom likvidnosti u bankovnom sustavu nakon ulaska u europodručje, povećanom kupnjom od strane stranaca i državnim programom subvencioniranja stanova.
Priuštivost stanova u Hrvatskoj i dalje je skoro najniža u EU, dok jaka turistička aktivnost trajno pridonosi niskoj pristupačnosti stambenog prostora. Program subvencija, uveden 2017. kako bi se pomoglo ljudima da kupe svoj prvi stan, pridonio je ukupnom povećanju cijena stanova i smanjenju pristupačnosti, posebno za kupce koji ne koriste subvenciju, ocijenila je EK. Tako je dostupnost stanovanja u 2023. godini bila lošija nego u 2017., unatoč snažnom povećanju plaća. EK je predložila donošenje pažljivijih mjera za povećanje ponude stanova kako bi se riješio problem niske pristupačnosti stanovanja, nego što su to bile mjere programa subvencioniranja prve kupnje.
MMF je nakon posjeta njegove misije Hrvatskoj preporučio uvođenje poreza na imovinu te ukidanje iznimno povoljnog oporezivanja prihoda od kratkoročnog najma. Preporučio je da se vlasti usmjere na povećanje ponude stambenih nekretnina, a ne na poticanje potražnje, uključujući bolje iskorištavanje postojećeg fonda nekretnina.
HNB među najvećim rizicima za stabilnost sustava vidi stanje na tržištu nekretnina, gdje se rast cijena nastavlja, stvarajući potencijalni jaz između tržišne vrijednosti nekretnina i njihove vrijednosti kao instrumenta osiguranja u bilancama banaka prilikom podizanja stambenih kredita. Iako se rast stambenih kredita stabilizirao na umjerenim razinama, dulje ročnosti kredita i rastući omjer otplata duga prema dohocima, u uvjetima rasta cijena nekretnina i povišenih kamatnih stopa povećavaju ranjivost potrošača na eventualne nepovoljne financijske okolnosti.
Domaće tržište nekretnina, nakon završetka globalne krize koja je počela 2008. godine, znatno je poskupjelo, na najatraktivnijim mjestima u državi i do četiri puta. Hrvatski građani u velikom su postotku vlasnici nekretnina u kojima žive, no priuštivost pada za mlađe generacije, što bi moglo potaknuti daljnje iseljavanje stanovništva u najproduktivnijoj životnoj dobi. Dolazi do ekonomskih, demografskih i društvenih promjena, pa se očekuju modeli koji bi izjednačili pristup građana tržištu nekretnina. Upozorenja sve više dolaze iz europskih i međunarodnih institucija, koje problem promatraju kroz prizmu održanja financijske stabilnosti.
Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić kao mjeru razmatra i iskorištavanje oko 600 tisuća nenastanjenih nekretnina, kao i subvencioniranje razlika između tržišnog i priuštivog najma. No analitičari upozoravaju kako bi mjera subvencije mogla izazvati kontraefekt, kao i subvencionirani krediti za prvu nekretninu mladima, koji su utjecali na rast cijena.
Paradoks najvećeg rasta nekretnina na razini EU, uz nastavak iseljavanja stanovnika
U vezi nekretnina i dostupnog stanovanja s jedne strane, te sve manjeg broja stanovnika s druge, u Hrvatskoj postoji paradoks. Naime u državi je sve manje mladih obitelji, koje se iseljavaju u velikom broju, dok se zbog rasta građevinskog sektora broj stambenih nekretnina povećava.
Cijene nekretnina pritom rastu, i to prema najvećim stopama u cijeloj EU. Prema podacima popisa stanovništva 2021. godine, u Hrvatskoj je bilo 592.280 tisuća nenastanjenih stanova, to jest stambenih jedinica (uključujući kuće). U taj broj ne spadaju stanovi za odmor, stanovi koji se koriste povremeno i stanovi u kojima se samo obavlja gospodarska djelatnost.
To je čak 43 posto više praznih stanova nego što je zabilježeno desetljeće prije, prilikom popisa stanovništva 2011. godine.
Slijedom navedenoga padao je i broj nastanjenih stanova, i to u skoro svim županijama, osim u Dubrovačko-neretvanskoj županiji i Gradu Zagrebu.
Broj nastanjenih stanova pao je s 1.496.558 na 1.433.445, a ako se nastavi isti tempo kod sljedećeg popisa stanovništva 2031. godine, u Hrvatskoj će svaki treći stan biti nenastanjen. Posebno je zabilježen veliki rast nenastanjenih stanova u dijelovima zemlje gdje je i odlazak stanovništva preko granice najveći, poput Slavonije i gradovima kao što su Osijek i Vukovar. No rast nenastanjenih stanova dogodio se i u Splitu, gdje je veliki intenzitet turizma, sa 17 posto na 23, što neki analitičari tumače neprijavljenom apartmanizacijom i iskorištavanjem nekretnina za iznajmljivanje na crno.
I dok država tek treba pokrenuti strategiju učinkovite stambene politike i pozabaviti se nastavkom iseljavanja, kao i divljom apartmanizacijom obale, struka je svjesna spomenutih izazova.
Modeli stambene politike koju država trenutno razmatra su: subvencija stanodavcima do tržišne cijene, aktivacija imovine i modificirani program poticane stanogradnje. U stambenoj strategiji predviđeno je definiranje poluga uz pomoć kojih bi se osiguralo priuštivo stanovanje, prije svega mladim obiteljima, ali i ostalim građanima.
Cijene nekretnina, a posebno stanova, rasle su diljem Europske unije, a visoka stopa rasta došla je ove godine u Hrvatskoj do vrhunca, posebice u glavnom gradu i diljem obale.
“S tim da smo mi u međuvremenu dobili euro i ušli u Schengen, a uz to je bila i energetska kriza koja je dovela do povećanja cijena građevinskog materijala, proizvoda i usluga. Kad se to zbroji, cijene nekretnina rastu, velika je potražnja stranih kupaca i investitora, pa je tako praktički svaka treća nekretnina u Hrvatskoj plaćena iz stranih izvora. Da bismo to prevenirali, predvidjeli smo realizaciju i aktivaciju velikog broja praznih stanova.” — rekao je ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić u Splitu, na ovogodišnjoj konferenciji “Kakva nam stambena politika treba”.
Prema podacima DZS-a, država ima gotovo 600 tisuća nenastanjenih stanova, dok ih je samo primjerice u Splitu oko deset tisuća. Prema podacima HEP-a (Hrvatska elektroprivreda) koji očitava potrošnju energije, u Zagrebu je prazno čak oko pedeset tisuća stanova.
Bačić je najavio da će država ići na to da kroz “model mrkve” vlasnicima stanova koji bi ušli u njezin program priuštivog najma, ponudi naknadu iz državnog proračuna koja bi bila razlika između priuštive i tržišne cijene. Vlasnici stanova koji bi ušli u taj program trebali bi imati ugovor o najmu s korisnicima na razdoblje od pet do deset godina, a država bih ih subvencionirala razlikom između priuštive i tržišne cijene najma.
Drugi model je brza aktivacija neperspektivne imovine, a riječ je o brojnim vojarnama, školama i napuštenim objektima koji se mogu prenamijeniti, što je brže nego ići u komunalno opremanje građevinskog zemljišta, zauzimanja zelene površine i mijenjanja prostornih i urbanističkih planova.
Modificirana poticana stanogradnja je treći model. Njega bi provodio APN, pri čemu bi s gradovima i općinama država ušla u bržu realizaciju izgradnje novih stanova na prostoru koji su predviđeni prostornim planovima.
Da Split više ide putem apartmanizacije nego ozbiljne stambene izgradnje, potvrdila je na spomenutoj konferenciji i potpredsjednica Hrvatske gospodarske komore (HGK) Mirjana Čagalj, koja je upozorila na nezadovoljstvo splitskih arhitekata zbog smjera izgradnje grada. Urbanizam se u Splitu već desetljećima nije razvijao u smjeru u kojem bi gradski kvartovi bili puni djece, igrališta, vrtića, škola i zelenila.
“Danas ta mjesta pretvaramo u apartmane. Znamo da Split ima 160 tisuća stanovnika, a ljeti u grad dođe oko 190 tisuća gostiju. Svima je najvažnije zaraditi, ali stambena politika treba osigurati održivost između stanovanja i turizma, jer mladi odlaze i ne mogu si priuštiti stanovanje po sadašnjim cijenama. Uz sve poticaje, cijene kvadrata stanova rastu, došle su i do između tri i pet tisuća eura za kvartove koji niti su centar grada, niti su blizu.” — objasnila je Čagalj zaključujući kako takvu stambenu politiku treba promijeniti.
Rast gradnje, kao i cijena nekretnina
Građevinski sektor strateški je važan za Republiku Hrvatsku i Europsku uniju, jer stvara građevine i infrastrukturu koje su potrebne za život i gospodarstvo, kao i za sve prateće aktivnosti, od gospodarskih do socijalnih. Također, predstavlja devet posto BDP-a EU s najvećim brojem zaposlenika u industrijskom sektoru, od čega je čak 43,6 milijuna zaposlenika izravno ili neizravno vezano za građevinski sektor. Tako da je od ulaska u EU i u Hrvatskoj postalo bitno promišljanje strategija vezanih uz njega.
Polovicom godine je potpredsjednica HGK za graditeljstvo i promet Mirjana Čagalj predstavila analizu stanja i perspektive građevinskog sektora u zemljama EU, uz procjenu očekivanja građevinskog sektora u Republici Hrvatskoj u sljedećem razdoblju, na 18. Danima Hrvatske komore inženjera građevinarstva u Opatiji.
Prema analizi, cijena gradnje u Hrvatskoj narasla je više od četrdeset posto od završetka pandemije. Uz rast cijena gradnje, znatno povećanje referentnih kamatnih stopa u proteklih osamnaest mjeseci bitno utječe na isplativost novih poslovnih ulaganja.
Aktivnost u niskogradnji najvećim je dijelom vezana uz projekte financirane iz fondova EU (primjerice, ulaganja u željezničku infrastrukturu), dok je stanogradnja u Hrvatskoj prevladavajuća aktivnost u građevinskom sektoru.
Rezultati turističkih sezona i porezna politika prema nekretninama ostat će važni čimbenici potražnje za nekretninama, unatoč znatno višim kamatnim stopama i anemičnom gospodarskom rastu u eurozoni.
U kontekstu najavljene demografske politike i pokušaja da se potakne povratak iseljenih, pitanje priuštivosti nekretnina postat će važno pitanje, što bi moglo potaknuti promjene u poreznom tretmanu nekretnina. Veće oporezivanje nekretnina povećalo bi cijenu držanja što bi, osim veće aktivnosti na tržištu (kupnja/prodaja i veće dinamičnosti cijena), potaknulo ulaganja u održavanje nekretnina i građevinski sektor, nakon što obnova od potresa završi i nakon što se smanji obujam ulaganja u infrastrukturu.
Stanje u EU je drukčije utoliko što je vidljiv pad aktivnosti u građevinskom sektoru i sektoru nekretnina, nakon naglog povećanja referentnih kamatnih stopa od strane Europske središnje banke proteklih osamnaest mjeseci. Vidljiva je korekcija cijena nekretnina, dok se u Hrvatskoj ona tek očekuje.
Najveće nekretninske tvrtke u Hrvatskoj i njihovo poslovanje
Da je nekretninski posao u Hrvatskoj jako unosan, pokazuje i činjenica da se njime bave i tvrtke specijalizirane za druge poslove, ili su im nekretnine ravnopravni dio poslovnog portfelja, uz još neki drugi. Velike korporacije ponekad uz osnovnu djelatnost razviju i nekretninski biznis, otvaranjem tvrtke kćeri unutar grupacije, koja specijalizira svoje poslovanje u spomenutom sektoru.
Nekretninski sektor u Hrvatskoj je dinamičan i privlači značajne investicije i domaćih i stranih ulagača.
Agrokor nekretnine d.o.o. bila je nekretninska podružnica nekadašnjeg koncerna Agrokor (danas Fortenove), jednog od najvećih poslovnih sustava u jugoistočnoj Europi. Tvrtka je upravljala portfeljom komercijalnih nekretnina, uključujući trgovačke centre, poslovne zgrade i skladišta. Agrokor nekretnine su bile uključene i u razvoj stambenih projekata. Tvrtka je nudila usluge upravljanja nekretninama, uključujući održavanje i najam prostora. Nakon preuzimanja korporacije od strane bivšeg vlasnika 2017. godine, i pretvaranja u Fortenovu, 2019. godine. oglašena je prodaja 117 nekretnina, s kojom se nastavilo do današnjih dana.
Iako poznatija kao građevinska tvrtka, Dalekovod d.d. ima i značajan portfelj nekretnina i nekretninskog poslovanja. Dalekovod d.d. je hrvatska tvrtka koja se primarno bavi izgradnjom energetskih i infrastrukturnih objekata. Međutim, kao i mnoge druge velike tvrtke, ima diverzificiran portfelj koji uključuje i nekretninsko poslovanje. Ono uključuje upravljanje i razvoj nekretnina koje posjeduju ili su razvijene u sklopu projekata. Takva djelatnost obuhvaća komercijalne, industrijske i druge vrste nekretnina. Kroz svoje nekretninsko poslovanje, Dalekovod d.d. nastoji optimizirati korištenje svojih nekretnina i ostvariti dodatne prihode. Posjeduje i upravlja industrijskim nekretninama, uključujući proizvodne pogone i skladišta. Tvrtka također upravlja poslovnim prostorima i uredskim zgradama, a investira i u razvoj novih nekretninskih projekata, posebno u segmentu komercijalnih nekretnina.
Immorent d.o.o. je podružnica austrijske tvrtke Immorent AG, specijalizirane za financiranje i upravljanje nekretninama. Immorent upravlja i razvija poslovne zgrade, trgovačke centre i logističke centre. Tvrtka nudi usluge leasinga nekretnina, omogućujući fleksibilna rješenja za poslovne subjekte. Također pruža konzultantske usluge u vezi s investiranjem u nekretnine i upravljanjem portfeljom.
Adris grupa d.d. je jedan od vodećih hrvatskih holdinga, koji je aktivan i u sektoru nekretnina. Grupa posjeduje i upravlja luksuznim hotelima i turističkim resortima. Tvrtka ima portfelj poslovnih prostora i uredskih zgrada, a uključena je i u razvoj stambenih projekata visokog standarda.
PBZ Nekretnine d.o.o. je tvrtka podružnica Privredne banke Zagreb (PBZ), jedne od najvećih banaka u Hrvatskoj. Tvrtka pruža usluge procjene vrijednosti i posreduje u kupoprodaji i najmu stambenih i poslovnih nekretnina. Uz to, upravlja portfeljom nekretnina u vlasništvu PBZ-a i trećih strana.
Zagreb nekretnine d.o.o. je poznata tvrtka i pod imenom Zane, a koja se bavi prodajom i najmom nekretnina. Kao jedna od najvećih agencija za nekretnine u Hrvatskoj, osnovana još 1991. godine, Zane ima poslovnice diljem Hrvatske, uključujući Rijeku, Split, Osijek i Varaždin, te je prisutna i na tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini putem podružnice Zane BH u Sarajevu. Tvrtka se bavi posredovanjem u prodaji i najmu stambenih, poslovnih i industrijskih nekretnina te pruža savjetodavne usluge za ulaganja. Također nudi usluge procjene tržišne vrijednosti nekretnina. To je specijalizirano trgovačko društvo za poslovanje nekretninama u stopostotnom vlasništvu Zagrebačke banke d.d., osnovano s namjenom pružanja znanja i usluga iz područja upravljanja i razvoja nekretnina Grupi Zagrebačke banke, klijentima Grupe i samostalno na tržištu.
Nekretninski sektor u Hrvatskoj je raznolik, s nekoliko velikih tvrtki koje imaju značajan utjecaj na tržištu. Te tvrtke upravljaju širokim portfeljima nekretnina, uključujući stambene, komercijalne, industrijske i turističke nekretnine. Njihove aktivnosti uključuju razvoj novih projekata, upravljanje postojećim nekretninama, posredovanje u prometu nekretninama i pružanje savjetodavnih usluga. Zbog svoje veličine i iskustva te tvrtke igraju ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina u Hrvatskoj. No, uz njih postoji velik broj manjih tvrtki specijaliziranih za prodaju nekretnina, najviše stanova, kuća, apartmana i vikendica. One su posebno popularne na lokalnoj razini.
Strane korporacije specijalizirane za promet nekretninama također intenzivno posluju
Hrvatska je kao turistička zemlja postala atraktivno tržište za strane korporacije specijalizirane za promet nekretninama, posebice nakon ulaska u Europsku uniju. Takve korporacije donose svoja iskustva, know-how i kapital, što doprinosi razvoju tržišta nekretnina u zemlji.
Colliers International pruža usluge posredovanja u prodaji i najmu poslovnih prostora, uključujući urede, trgovačke centre i industrijske objekte. Tvrtka nudi savjetodavne usluge u vezi s investicijama u nekretnine, procjenom tržišne vrijednosti i strategijama razvoja nekretnina. Colliers upravlja portfeljima nekretnina, osiguravajući njihovu efikasnost i profitabilnost.
CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis) nudi usluge investicijskog savjetovanja, pomažući investitorima da identificiraju i realiziraju profitabilne prilike na tržištu nekretnina. Tvrtka pruža usluge procjene tržišne vrijednosti nekretnina za različite namjene, uključujući stambene, poslovne i industrijske objekte. CBRE također posreduje u prodaji i najmu nekretnina, pomažući klijentima da pronađu idealne prostore za svoje potrebe.
Cushman & Wakefield pruža strateške savjete u vezi s investicijama u nekretnine, uključujući analizu tržišta, razvoj projekata i optimizaciju portfelja. Tvrtka posreduje u prodaji i najmu komercijalnih nekretnina, uključujući urede, maloprodajne prostore i industrijske objekte. Također, Cushman & Wakefield upravlja portfeljima nekretnina, pružajući usluge održavanja, upravljanja najmom i optimizacije operacija.
JLL (Jones Lang LaSalle) pomaže investitorima u identifikaciji i realizaciji investicijskih prilika na tržištu nekretnina, uključujući analizu tržišta i due diligence. Tvrtka posreduje u prodaji i najmu stambenih, poslovnih i industrijskih nekretnina. JLL pruža i usluge procjene tržišne vrijednosti nekretnina za različite namjene, uključujući stambene, poslovne i industrijske objekte.
Savills posreduje u prodaji i najmu nekretnina, pomažući klijentima da pronađu idealne prostore za svoje potrebe. Tvrtka pruža investicijsko savjetovanje, pomažući investitorima da identificiraju i realiziraju profitabilne prilike na tržištu nekretnina. Savills također nudi, kao i sve velike nekretninske tvrtke, usluge procjene tržišne vrijednosti nekretnina za različite namjene, uključujući stambene, poslovne i industrijske objekte.
Strane korporacije specijalizirane za promet nekretninama koje posluju u Hrvatskoj donose značajna iskustva i stručnost, što doprinosi razvoju tržišta nekretnina u zemlji. Njihove usluge najviše uključuju investicijsko savjetovanje, posredovanje u prodaji i najmu nekretnina, procjenu tržišne vrijednosti i upravljanje nekretninama. I to najčešće onih najskupljih. Njihova prisutnost na tržištu zato pomaže i u privlačenju novih investicija te unapređenju kvalitete nekretninskih usluga u Hrvatskoj.
Nekretnine za odmor razgrabljene na već preizgrađenoj obali
Nekretnine za odmor u Hrvatskoj — stanovi, apartmani, ali i obiteljske kuće — značajan su dio ukupnog tržišta nekretnina, s obzirom na atraktivnost hrvatske obale i otoka kao turističkih odredišta. Točna brojka o ukupnom broju nekretnina za odmor i udjelu u vlasništvu stranih državljana može varirati, ali se može približno odrediti na temelju dostupnih podataka i istraživanja.
Prema podacima iz 2021., procjenjuje se da u Hrvatskoj postoji oko 600.000 nekretnina za odmor, od kojih je polovica u rukama stranih državljana, govore određene prognoze. Državni statistički podaci upućuju na tek deset do petnaest posto vlasništva u rukama stranaca, no do nesrazmjera dolazi zbog neprijavljivanja, izbjegavanja lokalnog ili državnog poreza na nekretnine za odmor, ili drugih razloga, poput nedostatnog mehanizma nadzora od strane države. Ova procijenjena brojka uključuje vikendice, apartmane, vile i druge vrste smještaja koji se koriste sezonski ili povremeno.
Strani državljani čine značajan dio vlasnika nekretnina za odmor u Hrvatskoj, koje najčešće kupuju na jadranskoj obali i otocima. Popularne regije uključuju Istru, Dalmaciju (posebno Splitsko-dalmatinsku i Dubrovačko-neretvansku županiju) te Kvarner.
Ukupan broj nekretnina za odmor u Hrvatskoj procjenjuje se na oko 600.000, a prema sadašnjoj državnoj statistici strani državljani posjeduju otprilike 60.000 do 90.000 tih nekretnina, što je daleko manje od stvarne “situacije na terenu”. Vlasništvo stranih državljana najviše je koncentrirano u priobalnim područjima, koja su atraktivna zbog svoje ljepote, klime i turističke ponude.
Ljudi su većinom skloni sigurnim ulaganjima, a upravo se takvima smatraju nekretnine, ujedno i najčešći oblik investicija u Hrvata. No, to tržište je bilo jedno od najturbulentnijih u 2023. godini, prateći ulazak države u Schengen i eurozonu. Tako je povećan broj stranih kupaca koji su kupili nekretninu u Hrvatskoj, a cijene su, prema procjenama Eurostata, porasle u prva tri mjeseca 2023. godine za 13,5 posto u odnosu na isto razdoblje godinu prije, što je iznad europskog prosjeka.
Pojačano zanimanje, odnosno povećana potražnja stranih kupaca, utjecala je na oblikovanje cijena nekretnina u Hrvatskoj, a kupovna moć stranaca u je pravilu veća od one domaćih kupaca. Uvođenje eura olakšalo je kupoprodajni postupak, ali i posljedično dovelo do općeg porasta cijena i u tom sektoru.
Danas je sigurnost također jedna od važnijih stavki pri kupnji nekretnine. Ne govori se samo o sigurnom kupoprodajnom postupku, već i o sigurnosti same destinacije. Hrvatska je zemlja Europske unije smještena na Sredozemlju, s idealnom klimom i prekrasnom prirodom. Istodobno je, za razliku od nekih drugih mediteranskih zemalja, stopa kriminala prilično niska.
Cijenu nekretnina, dakako, oblikuje pravilo ponude i potražnje. U 2023. godini na cijenu je utjecala i inflacija, no potražnja za kvalitetnim nekretninama i dalje je uvelike premašivala ponudu.
Rast koji traje od 2017. godine nastavljen i u ovoj, pogotovo u najatraktivnijim mjestima
Cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u prvom su tromjesečju ove godine u prosjeku porasle za dva posto u odnosu na prethodno tromjesečje, dok je na godišnjoj razini rast cijena ubrzao na četrnaest posto, pokazali su već na samom početku godine podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Time je nastavljen rast cijena stambenih nekretnina na godišnjoj razini, koji u Hrvatskoj traje od drugog tromjesečja 2017. godine.
Novi stambeni objekti u prvom tromjesečju 2023. godine poskupjeli su u prosjeku za 0,9 posto u odnosu na posljednje tromjesečje 2022. godine. U odnosu na prvo tromjesečje prošle godine, cijene novogradnji porasle su za značajnijih 7,7 posto, što govori o ubrzanom rastu.
Hrvatska je u prvom tromjesečju zadržala položaj zemlje s najvećim skokom cijena stambenih kvadrata u EU, te je bila skuplja za 14,0 posto u odnosu na isto razdoblje 2022. godine. Najtraženiji su bili stanovi u Dubrovniku, Splitu i na otocima, kao i u Zagrebu, Rovinju i Opatiji.
Istodobno, u prvom tromjesečju ove godine prvi put se dogodio i pad cijena nekretnina u Zagrebu, i to za 0,3 posto, ali potražnja za stanovima, pogotovo u novogradnji, apsolutno nije bila smanjena. Analitičari su imali različite prognoze, no tržište je pokazivalo drukčije parametre, a cijene su i dalje rasle.
U glavnom gradu Hrvatske, Zagrebu, za nekretninu ste sredinom godine trebali u prosjeku izdvojiti minimum 3.000 eura po kvadratnom metru. Naravno, bilo je i zdanja u središtu Zagreba čiji je kvadrat iznosio čak 7.900 eura, a svi stanovi su rasprodani i prije nego je zgrada bila gotova.
Kao glavni i najveći grad Hrvatske, Zagreb ima raznoliko tržište nekretnina. Grad nudi mješavinu povijesnih nekretnina, modernog razvoja i prigradskih područja. Cijene u središtu grada znatno su više u odnosu na periferiju. Prosječne cijene stanova i kuća kreću se od 2.000 do 8.000 eura po m2. Cijene luksuznih nekretnina u elitnim dijelovima Zagreba kreću se i puno više od spomenutog prosjeka, od 5.000 do 15.000 eura, čak negdje i više po m2.
Isto tako, cijene u Zagrebačkoj županiji su niže od cijena u Gradu Zagrebu, nekada čak i dvostruko. Zagrebačka županija je raznolika s cijenama nekretnina, s time da postoje područja koja su bliže Zagrebu, poput Samobora, Dugog Sela i Velike Gorice, koja drže cijene nekretnina na visokoj razini, ali su ipak znatno manje nego na području Grada Zagreba.
Agencije za nekretnine bilježile su pojačani porast potražnje u prvoj polovici godine. Došlo je do blagog porasta kamata na stambene kredite, no kamatne stope su i dalje niske u odnosu na druge zemlje EU, te takva blaga korekcija nije negativno utjecala na potražnju za nekretninama, niti uzrokovala smanjenje cijena.
Divljanje na tržištu nekretnina mnoge je Zagrepčane natjerao na kupnju stana u Zaprešiću, Samoboru, Velikoj Gorici, ali i Karlovcu, pa je i u tim okolnim mjestima nastavljena snažna aktivnost. Cijena novogradnje, prema podacima agencije Sky Nekretnine iz studenog 2023. godine, u Zaprešiću je iznosila oko 2.200, u Samoboru 2.600 eura po m2, dok je najniža cijena u rubnom dijelu Zagreba bila 2.700 eura. I cijene u Karlovcu su oko 2.100 eura po m2. Cjenovna razlika između Zagreba i gradova u Zagrebačkoj županiji ostala je tako značajna.
Dubrovnik je popularno turističko odredište s dobro očuvanim srednjovjekovnim starim gradom i jako dobrim ugledom u svijetu, dodatno podignutom popularnom serijom Games of Thrones koja se tamo snimala. Njegov jedinstveni šarm i obalni položaj pridonijeli su višim cijenama nekretnina u tom području. S druge strane, s obzirom na to da je Dubrovnik poznato svjetsko odredište, i dalje je jeftiniji od drugih popularnih odredišta u svijetu.
Prema podacima agencije za prometovanje nekretninama MB, evidencije pokazuju da je oko četrdeset posto stranih kupaca dubrovačkih nekretnina, od kojih je dio hrvatskih iseljenika. Ono što se dosta traži u Dubrovniku su luksuzne vile pored mora za elitni turizam, a i privatno korištenje. Isto tako, jako su tražena zemljišta za gradnju pored mora ili s lijepim pogledom na more. Takvo stanje izaziva probleme kod mladih obitelji mještana Dubrovnika, koji si više ne mogu priuštiti svoju nekretninu u mjestu u kojem rade i žive. Time će se morati pozabaviti lokalne državne ustanove koje nakon propadanja APN-a moraju planirati nove modele poticaja i zadržavanja mladih od odlaska iz njihove zemlje.
Cijene stanova i kuća tamo se kreću od najnižih 3.500 eura, pa do vrtoglavih 8.800 eura po m2. Cijene luksuznih nekretnina kreću se od 5.000 eura do 15.000 eura i više za m2, kao i na najatraktivnijim dijelovima glavnog grada.
Split je još jedan obalni grad s bogatom poviješću i živahnom atmosferom. Potražnja za nekretninama u Splitu, posebice u središtu grada i uz rivu, podigla je cijene nekretnina na visoke razine. Za vrijeme pandemije i pojačane inflacije prošlih nekoliko godina, oni koji su to mogli ulagali su u nekretnine da zadrže vrijednost novca, što se ove godine pokazalo kao odlično ulaganje. To je jedan od čimbenika koji su utjecali na nagli rast cijena nekretnina u cijeloj Hrvatskoj, pa i na splitskom području, kao i na obližnjim otocima.
Cijene stanova i kuća tamo se kreću od 3.000 do 8.000 eura po m2. Također, cijene luksuznih nekretnina se kreću od 5.000 pa sve do vrtoglavih 18.000 eura i više po m2.
Opatija, smještena na jadranskoj obali, odavno je popularno ljetovalište, jedno od najstarijih turističkih mjesta u Hrvatskoj kojega je prvog otkrila svjetska turistička elita. Slikovita ljepota i elegantna arhitektura grada doprinose njegovom ugledu otmjenog područja s višim cijenama nekretnina. Cijene stanova i kuća kreću se od 3.000 eura po m2 do 5.000 eura po m2, a cijene luksuznih nekretnina kreću se i do 9.500 eura i više po m2.
Rovinj je slikoviti obalni gradić u Istri, poznat po šarmantnoj starogradskoj jezgri i prekrasnim plažama. Njegova popularnost među turistima i ograničena ponuda nekretnina doveli su još prije nekoliko desetljeća do viših cijena nego što je to slučaj u ostatku zemlje.
Cijene stanova i kuća kreću se od 2.450 do 6.250 eura po m2, a cijene luksuznih nekretnina i više po m2.
Važno je napomenuti da cijene nekretnina mogu varirati ovisno o različitim čimbenicima kao što su lokacija, vrsta nekretnine, veličina, stanje i trenutni tržišni uvjeti. Za najtočnije i najsvježije informacije o cijenama nekretnina u određenim gradovima ili regijama u Hrvatskoj, najbolje je konzultirati se s lokalnim agentima za nekretnine ili pregledati popis nekretnina na renomiranim web stranicama.
Tek drugi dio godine najavio smirivanje tržišta; pala potražnja, ali cijene još nisu
Poteškoće s graditeljskim sektorom europodručja, prije svega u Njemačkoj, očekivano će se dogoditi i u Hrvatskoj. Analitičari smatraju kako bi jedina prekretnica za smirivanje tržišta u srednjem roku bio porez na neaktivne nekretnine čiji bi se učinci osjetili i na tržištu najma.
No, u drugom su dijelu godine podaci i iskustva nekretninskih agencija nagovijestili kako se to i prije dogodilo.
Da je tržište nekretnina krenulo u novi ciklus, rečeno je na otvaranju 37. Foruma poslovanja nekretninama, koji se u organizaciji Hrvatske gospodarske komore i Udruženja poslovanja nekretninama HGK održao u Zadru.
Analitičari su potvrdili kako je potkraj proljeća zabilježeno usporavanje tržišta, koje se ogleda prije svega u padu prometa nekretninama. Rast kamatnih stopa i pad tržišta u mnogim državama EU, nedovoljna izgradnja novih stanova za srednju i nižu platežnu moć kupaca te nerealna očekivanja prodavatelja stanova, prije svega onih starije gradnje, snažno su utjecali na tržište nekretnina.
“Sve to dovelo do velikog rasta traženih cijena stambenih nekretnina proteklih nekoliko godina. Neodrživost takvog pristupa tržištu vidi se u padu prometa u 2023. godini za čak 6,9 posto i padu kupnje stranaca za 7,1 posto.” — rekao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK.
Većina nekretnina, posebno onih rabljenih, na tržištu se po traženim cijenama nije mogla prodati, pa će vlasnici morati uskoro korigirati cijene ako žele pronaći kupce.
No tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje ostaje polarizirano. S jedne strane, vrlo je aktivno tržište u Zagrebu i priobalju, dok su u središnjoj i istočnoj Hrvatskoj potražnja i aktivnosti mnogo manje, osim iznimke u nekoliko većih gradova. Ipak, prema riječima Ivana Bižanovića, dopredsjednika Udruženja, po tom su pitanju uočljive određene promjene.
“Nije to dinamika koju svi priželjkujemo, ali ipak se naziru pozitivni trendovi. O potencijalu tržišta nekretnina u Slavoniji, Lici, Dalmatinskoj zagori i središnjoj Hrvatskoj puno se manje govori, ali on nije zanemariv. Gledajući po regijama, imamo sjajne primjere pozitivnih utjecaja razvoja gospodarstva na sektor nekretnina, od turizma do energetike, i vjerujemo da će taj trend biti sve vidljiviji.” — rekao je Bižanović.
U fokusu Foruma nekretnina bilo je i pitanje priuštivosti stanovanja, za koje je rečeno da je jedno od najvažnijih, i za tržište nekretnina i za društvo u cjelini. Rješavanjem tog pitanja, između ostalog, zaustavio bi se djelomično i negativan trend iseljavanja stanovništva iz zemlje. Zaključeno je da će se pitanje priuštivosti morati rješavati uključivanjem više dionika na tržištu, a da iskustva koje imaju posrednici u prometu nekretnina mogu dati dobre pokazatelja za kreiranje stambene politike, koja je nužna za dugoročno rješavanje tog pitanja.
Početkom ljeta u medijima su se oglasile mnoge agencije s podacima o padu u prodaji, nakon čega su se pojavila i očekivanja o padu u cijeni do kraja godine.
Analizirajući podatke e-nekretnina, informacijskog sustava tržišta nekretnina za koje je nadležno Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, agencija za nekretnine Imperium immobiliare je potvrdila kako se i u Zagrebu, ali općenito i u Hrvatskoj kupuje manje stanova nego u prijašnjim godinama.
Ove godine u prvom je tromjesečju u Hrvatskoj prodano 3.357 stanova, dok ih je u istom razdoblju prošle godine prodano 5.730. Time je zabilježen pad od čak 41 posto, dok je u Zagrebu postotak pada od 28 posto ipak nešto blaži.
Najveći izazov trenutačno predstavlja nagli pad broja transakcija u 2024. godini, koji je prouzročen ponajviše rastom kamatnih stopa, ukidanjem subvencije kredita APN te općenito otporom kupaca.
No, uz negativan trend potražnje već se zamijetio i usporen rast cijena. Nakon velikog skoka, prosječne su cijene kvadrata s 1.947 eura u 2022. i na 2.315 eura lani, ove godine porasle za svega tri posto, na 2.375 eura. Hoće li cijene samo stagnirati ili će i pasti u sljedećem razdoblju, ostaje za vidjeti, no zadnje prognoze tek najavljuju moguće zaustavljanje rasta kao najpovoljniju varijantu tržišta. Na tržištu nekretnina prvo bi se trebala dogoditi nemogućnost realiziranja tražene cijene većeg broja nekretnina, onda bi uslijedilo smanjenje potražnje, a tek onda pad cijene.
Porez na nekretnine, koji bi po nekim analitičarima mogao uvesti reda na tržište nekretnina i pritom smanjiti veliki udio sive ekonomije unutar njega, ostaje i dalje otvoreno pitanje i kontroverzna tema. Nova Vlada Republike Hrvatske u javnost je tijekom ljeta počela s “puštanjem balona” u vezi s uvođenjem spornog poreza, objašnjavajući taj potez kao poticaj da se prazne nekretnine iznajme ili prodaju. No sigurno je kako za promišljanje tako složene teme prvo treba omogućiti skupljanje dovoljnog broja podataka za masovnu procjenu u vezi s hrvatskim nekretninama i njihovim vlasnicima, što je spomenuto kao jedan od glavnih aktualnih izazova za državu i njezine financije, i za samo tržište.