Građevinarstvo i nekretnine u Hrvatskoj u problematici uvođenja dugo odgađanog poreza
Tržište nekretnina oduvijek je bilo jedan od najsnažnijih indikatora ekonomskog zdravlja društva. U Hrvatskoj, nekretnine su stoljećima bile povezane s društvenim statusom, ekonomskom sigurnošću i kulturnim identitetom. Kuće i zemljišta ne samo da su zadovoljavali osnovnu potrebu za skloništem, već su se promatrali i kao simbol obiteljskog nasljeđa i generacijskog prosperiteta.
Promjene na tržištu nekretnina u Hrvatskoj odraz su dubokih političkih i društvenih promjena. Od feudalnih posjeda i austrougarskog utjecaja, preko socijalističkog kolektivnog stanovanja, do tranzicije u tržišno gospodarstvo 1990-ih, tržište je prolazilo kroz turbulentne promjene koje su oblikovale sadašnju dinamiku.
Prije 19. stoljeća, vlasništvo nad zemljištem bilo je ograničeno na aristokraciju i crkvene institucije. Seljaci su uglavnom živjeli na zemljištima koja su obrađivali, dok su veliki posjedi, poznati kao vlastelinstva, bili u rukama plemićkih obitelji. Ovo razdoblje karakterizirala je koncentracija vlasništva i nedostatak tržišne dinamike.
S krajem feudalizma u 19. stoljeću započinje proces razbijanja velikih posjeda i prelaska vlasništva u ruke manjih poljoprivrednika i građana. Ovaj proces ubrzan je industrijalizacijom i razvojem urbanih centara poput Zagreba i Rijeke, gdje se pojavljuje potreba za modernim stambenim prostorima.
Nakon Drugog svjetskog rata, Hrvatska, kao dio socijalističke Jugoslavije, usvojila je model društvenog vlasništva. Stanovanje je postalo javno dobro, a država je preuzela aktivnu ulogu u njegovom planiranju i izgradnji.
Tijekom 1960-ih i 1970-ih godina, izgrađeni su stambeni kompleksi poput Novog Zagreba, koji su dizajnirani kako bi zadovoljili potrebe brzo rastuće populacije.
Većina stanova pripadala je državnim institucijama ili poduzećima koja su ih dodjeljivala radnicima po povoljnim uvjetima. Privatno vlasništvo bilo je ograničeno na obiteljske kuće i ruralna područja.
Iako su te mjere omogućile široku dostupnost stanovanja, kvaliteta izgradnje često je bila loša, a urbani prostori često zanemareni, što je ostavilo trajne posljedice na infrastrukturu.
Raspad Jugoslavije 1990-ih i stvaranje samostalne Hrvatske doveli su do drastičnih promjena u sektoru nekretnina. Privatizacija, ratna razaranja i kasniji proces obnove bili su ključni faktori koji su oblikovali tranzicijsko razdoblje.
Tijekom 1990-ih, građanima je omogućeno da otkupe stanove u društvenom vlasništvu po povoljnim uvjetima. Ovaj proces doveo je do toga da veliki dio populacije postane vlasnik nekretnina, ali je i smanjio ponudu stanova za iznajmljivanje.
Rat (1991.–1995.) prouzročio je masovna razaranja, osobito u ruralnim i istočnim regijama. Obnova stambenih jedinica postala je prioritet nakon završetka sukoba.
Tranzicija u tržišno gospodarstvo donijela je visoku inflaciju i ekonomske turbulencije koje su utjecale na vrijednost nekretnina.
Globalizacija i ulazak u Europsku uniju
Ulazak Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine označio je početak novog poglavlja za tržište nekretnina. Europske investicije i pravila potaknuli su modernizaciju sektora, dok je povećana mobilnost ljudi i kapitala privukla strane ulagače.
Nekretnine, osobito u priobalnim regijama, postale su atraktivne stranim kupcima. Njemački, austrijski i skandinavski ulagači prepoznali su Hrvatsku kao sigurno i pristupačno tržište. Turistički sektor dodatno je povećao potražnju za nekretninama, pretvarajući mnoge stambene jedinice u apartmane za kratkoročni najam.
Hrvatske institucije prilagodile su se europskim standardima, što je povećalo transparentnost i sigurnost ulaganja.
Jedan od ključnih faktora koji oblikuju tržište nekretnina u Hrvatskoj danas jest demografska situacija. Smanjenje broja stanovnika, migracije i starenje populacije stvaraju nerazmjere između ponude i potražnje. Ruralna područja bilježe masovno iseljavanje, dok gradovi poput Zagreba i Splita postaju prenapučeni.
Velik broj mladih odlazi u inozemstvo smanjujući lokalnu potražnju za nekretninama u ruralnim i manje urbaniziranim krajevima. Višak napuštenih kuća u Slavoniji i Lici predstavlja problem za lokalne zajednice i gospodarstvo.
Razvoj tržišta nekretnina u Hrvatskoj reflektira šire ekonomske, političke i društvene promjene. Od feudalizma i socijalizma, preko tranzicije i obnove nakon rata, do modernizacije u okviru Europske unije, sektor nekretnina suočava se s konstantnim prilagodbama. Demografski izazovi i utjecaj turizma dodatno kompliciraju dinamiku tržišta, dok državne politike pokušavaju pronaći ravnotežu između poticanja investicija i osiguravanja pristupačnosti stambenih jedinica za lokalno stanovništvo. No potezi vlasti miješanja u tržište više puta su doveli do negativnih posljedica, poput primjerice poticane stanogradnje, tzv. POS-a.
Potražnja za nekretninama u Hrvatskoj već više od desetljeća kontinuirano nadmašuje ponudu, stvarajući visoki pritisak na tržište jer hrvatski građani su poznati po tome ‘da štede u nekretninama’. Ovaj trend posebno je izražen u urbanim sredinama i priobalnim regijama, dok se u ruralnim područjima bilježi suprotan fenomen – višak ponude uz minimalnu potražnju.
Zagreb, Split, Rijeka i Zadar privlače mlade obitelji, studente i profesionalce zbog boljih radnih prilika i dostupnosti obrazovanja. Ova migracija povećava potražnju za stambenim jedinicama, posebno u blizini javnog prijevoza i poslovnih centara. Priobalna regija, osobito gradovi poput Dubrovnika i Splita, suočava se s prenamjenom stambenih jedinica u turističke apartmane, što smanjuje ponudu stanova za dugoročni najam i lokalno stanovništvo.
S druge strane, administrativne prepreke, rast troškova građevinskog materijala i manjak radne snage usporavaju tempo izgradnje novih nekretnina, dodatno ograničavajući ponudu.
Uloga stranih investitora
Strani ulagači imaju značajan utjecaj na hrvatsko tržište nekretnina, osobito u priobalnim regijama. Investitori iz Njemačke, Austrije i skandinavskih zemalja vodeći su kupci luksuznih nekretnina u Dalmaciji i Istri, dok su Britanci i Francuzi pokazali interes za otok Hvar i Dubrovnik.
Glavni motivi stranih investitora su povoljni klimatski uvjeti i prirodne ljepote, pristupačnost u usporedbi s drugim mediteranskim zemljama te visoki povrat ulaganja kroz turizam.
Hrvatska je naime atraktivna destinacija zbog svoje prirode, čistoće i sigurnosti (među najsigurnijim je zemljama svijeta). Cijene nekretnina u Hrvatskoj su i dalje su niže nego u Italiji, Španjolskoj ili Francuskoj. Kratkoročni najam omogućuje ulagačima godišnje prihode čak i do 10 posto vrijednosti nekretnine, što je iznad prosjeka u većini europskih zemalja.
Kada se pogledaju cijene po regijama u Zagrebu one iznose kada je u pitanju prosječna cijena kvadrata u centru od 3000 – 4000 eura. U periferiji grada one iznose od 2000 – 2500 eura po kvadratu. Novogradnja je naravno najskuplja, pogotovo nakon razornog potresa 2020. godine. Ona na atraktivnim lokacijama doseže i 5000 eura po kvadratu, što je rezultat visoke potražnje i ograničene ponude.
Kada su u pitanju priobalni gradovi cijene su također paprene. U turističkom biseru Jadrana Dubrovniku prosječne cijene prelaze 5000 eura po kvadratu, a luksuzne nekretnine dosežu i 8000 eura. U Splitu je zabilježen raspon cijena od 3500 do 4500 eura, dok turističke zone grada i luksuzne novogradnje često prelaze 6000 eura.
U Zadru su cijene također u stalnom porastu, a trenutno se kreću između 2500 i 3500 eura po kvadratu.
Istra je posebno atraktivna za strance iz susjednih zemalja. Gradovi Rovinj i Poreč bilježe visoke cijene od 4000 eura i više, dok unutrašnjost Istre nudi povoljnije opcije (1500–2000 eura po kvadratu).
S druge strane spektra nekretninskog balona je Slavonija. Cijene u Osijeku i Vukovaru ostaju najniže u zemlji, često ispod 1000 eura po kvadratu. Međutim, potražnja je iznimno slaba zbog demografskih izazova.
Problemi s dostupnošću nekretnina
Dostupnost nekretnina jedan je od ključnih problema na hrvatskom tržištu. Dok su priobalne regije i Zagreb suočeni s prevelikom potražnjom i visokim cijenama, ruralna područja pate od višak ponude i nedostatka interesa.
Ključni uzroci problema su nepristupačne novogradnje, neravnomjeran razvoj infrastrukture i visoke cijene u urbanim centrima. Rast cijena daleko premašuje rast plaća, što otežava kupnju nekretnina za mlade obitelji. Novogradnje su često orijentirane prema luksuznom segmentu tržišta, zanemarujući potrebe srednje klase. Dok su Zagreb i priobalje prioriteti za ulaganja, ruralne regije zaostaju, što dodatno ograničava njihov potencijal.
Program subvencioniranih stambenih kredita (APN) ima za cilj pomoći mladim obiteljima u stjecanju vlastitog stambenog prostora. Iako je program pridonio povećanju stambene dostupnosti, imao je i nekoliko negativnih nuspojava kao što su porast cijena nekretnina i ograničen geografski doseg. Subvencije su naime povećale potražnju, što je rezultiralo rastom cijena u regijama s najvećom koncentracijom mladih obitelji.
Većina korisnika subvencija koncentrirana je u urbanim sredinama, dok su ruralna područja slabije zastupljena.
Kratkoročni najam dodatno je zakomplicirao situaciju. Platforme poput Airbnb-a promijenile su dinamiku tržišta nekretnina, posebno u turističkim regijama.
Pozitivni učinci toga su povećanje prihoda za vlasnike nekretnina te privlačenje stranih investicija u nekretnine za najam.
Negativni učinci su pak smanjenje ponude za dugoročni najam te dodatno povećanje cijena nekretnina i najma za lokalno stanovništvo.
Tržište nekretnina u Hrvatskoj ostaje i dalje izrazito dinamično, s dubokim razlikama između regija. Dok priobalje i Zagreb bilježe visoku potražnju i rast cijena, Slavonija i ruralne regije suočavaju se s problemima nedostatka interesa i iseljavanja. Utjecaj APN-a, stranih investicija i turizma dodatno oblikuju tržište, dok problemi pristupačnosti ostaju ključni izazov za budućnost.
Građevinski sektor utječe na cijelo gospodarstvo
Građevinski sektor u Hrvatskoj ima značajnu ulogu u stvaranju bruto domaćeg proizvoda (BDP) i zapošljavanju. Prema podacima Hrvatske gospodarske komore, sektor čini između 5% i 6% BDP-a, no njegov utjecaj nadilazi izravne brojke. Povezane industrije, uključujući proizvodnju građevinskog materijala, logistiku, energetiku i projektiranje, čine lanac vrijednosti koji podržava cjelokupno gospodarstvo.
Svaka kuna uložena u građevinski projekt generira dodatnih 1,5 do 2 kune u povezanim industrijama. To uključuje primjerice proizvodnju građevinskog materijala, kao i logistiku i transport.
Tvornice cementa, čelika i drvene građe opskrbljuju građevinske projekte i stvaraju radna mjesta. Premještanje građevinskog materijala i strojeva podupire lokalne transportne tvrtke. Krediti za građevinske projekte i hipoteke stvaraju prilike za bankarski sektor.
Ključni izazov građevinskog sektora je nedostatak radne snage, pogotovo kvalitetne.
Jedan od najozbiljnijih problema građevinskog sektora u Hrvatskoj je manjak kvalificiranih radnika. Prema podacima iz 2023. godine, procjenjuje se da nedostaje više od 10.000 radnika u različitim građevinskim zanimanjima.
Uzroci nedostatka su emigracija radnika, starenje radne snage te slab interes za građevinske struke. Otvaranje tržišta rada u Europskoj uniji nakon 2013. omogućilo je građevinskim radnicima iz Hrvatske da potraže bolje plaćene poslove u Njemačkoj, Austriji i Irskoj.
Mladima su građevinski poslovi često manje atraktivni zbog fizičke zahtjevnosti i percepcije nižeg društvenog statusa. Prosječna dob radnika u sektoru sve je viša, dok nema dovoljnog priljeva mlađih stručnjaka.
Moguća rješenja su uvoz radne snage (koji se trenutno masovno događa), obrazovni programi i njihova povećana atraktivnost te povećanje plaća i beneficija. Hrvatska sve više zapošljava radnike iz Nepala, Indije i Filipina. Uvođenje modernih kurikuluma u strukovne škole i poticanje mladih kroz stipendije moglo bi povećati broj kvalificiranih građevinskih radnika. Radnicima u građevinskom sektoru potrebno je također osigurati konkurentnije uvjete rada.
Povećanje troškova građevinskog materijala također utječe na građevinsko i nekretninsko tržište. Globalna inflacija, poremećaji u lancima opskrbe i povećana potražnja doveli su do rasta cijena građevinskog materijala.
Primjeri povećanja cijena su brojni. Čelik je imao poskupljenje od preko 50 posto između 2020. i 2023. godine. Cement je pak narastao u cijeni od 20 posto u istom razdoblju. Izolacijski materijali poskupili su zbog rastućih zahtjeva za energetsku učinkovitost.
Posljedično, povećani troškovi gradnje negativno utječu na cijene novogradnji, čineći ih manje dostupnima za kupce.
Infrastrukturni projekti: Pokretači razvoja i inovacija
Završetak Pelješkog mosta 2022. godine označio je prekretnicu za hrvatski građevinski sektor. Projekt, vrijedan više od 500 milijuna eura, financiran je iz EU fondova i izveden u suradnji s međunarodnim konzorcijima. Most ne samo da povezuje jug Hrvatske s ostatkom zemlje, već predstavlja i primjer uspješne koordinacije domaćih i stranih građevinskih tvrtki.
Modernizacija željezničkih koridora, uključujući Zagreb–Rijeka i Osijek–Vinkovci, ključna je za povezivanje Hrvatske s europskim prometnim mrežama. Investicije u željezničku infrastrukturu procjenjuju se na više od milijardu eura do 2030. godine.
Tehnološke inovacije sve više mijenjaju način na koji se građevinski projekti planiraju, dizajniraju i realiziraju.
BIM (Building Information Modeling) omogućuje 3D modeliranje zgrada prije izgradnje, pružajući detaljan uvid u troškove, materijale i potencijalne probleme. Njegova primjena smanjuje rizike, skraćuje rokove i optimizira resurse.
Upotreba dronova za praćenje napretka gradnje, mjerenje zemljišta i inspekcije povećava sigurnost i preciznost na gradilištima. Iako još uvijek u ranoj fazi primjene, 3D printanje pokazuje potencijal za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje. U Hrvatskoj su zabilježeni pilot-projekti koji uključuju 3D printane dijelove za manje stambene jedinice.
Ekološka održivost postaje imperativ u građevinskom sektoru, ne samo zbog europskih direktiva, već i zbog sve veće svijesti kupaca.
Primjeri održive gradnje u Hrvatskoj su se također počeli isticati. Poslovni kompleks koji koristi solarne panele, sustave za skupljanje kišnice i energetski učinkovite materijale također su u planu. Kuće koje koriste lokalne materijale poput kamena i drva te imaju nulte emisije ugljika također.
Energetski učinkovite nekretnine postižu više cijene na tržištu, a kupci ostvaruju uštede kroz niže račune za energiju i održavanje. Grad Zagreb, kao potpisnik Misije 100 klimatski neutralnih i pametnih gradova te Misije prilagodbe na klimatske promjene, aktivno radi na dekarbonizaciji i povećanju udjela obnovljivih izvora energije, kao i prilagodbi svih sektora na učinke klimatskih promjena. U okviru toga provodi i dvogodišnji pilot projekt platforme Net Zero Cities pod nazivom „Aktiviranje zelenih dvorišta za ugljičnu neutralnost“ – ActGREEN.
Predstavljanje gradskog pilot projekta „Aktiviranje zelenih dvorišta za ugljičnu neutralnost“ održavalo se u listopadu 2024. godine u sklopu prvog domaćeg Urbanog foruma pod nazivom Produktivni, zeleni i pravedni urbani razvoj, namijenjen predstavnicima državnih i lokalnih tijela te stručnjacima i drugim profesionalcima iz područja urbanog razvoja. Forum 1. i 2. listopada organizirala je Udruga gradova u Republici Hrvatskoj.
Hrvatski građevinski sektor nalazi se u fazi transformacije, suočavajući se s izazovima poput nedostatka radne snage i povećanih troškova, ali i prihvaćajući inovacije poput digitalizacije i održive gradnje. Budućnost sektora ovisi o sposobnosti prilagodbe globalnim trendovima i učinkovitoj integraciji novih tehnologija.
Nastavak rasta obujma građevinskih radova i u 2024. godini
Obujam građevinskih radova u rujnu 2024. je prema kalendarski prilagođenim indeksima bio veći za 14,6 posto nego u istom mjesecu 2023. godine, dok je u odnosu na kolovoz pao za 0,2 posto, pokazali su privremeni podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) objavljeni potkraj studenog 2024. godine.
Podaci DZS-a su naveli da je u rujnu 2024. godine obujam radova izvedenih na zgradama bio veći za 18,9 posto u odnosu na rujan 2023. godine, dok je obujam radova na ostalim građevinama bio veći za sedam posto.
Na mjesečnoj razini, u rujnu u odnosu na kolovoz, obujam građevinskih radova na zgradama bio je veći za 1,1 posto, dok je na ostalim građevinama veći za 0,9 posto.
U rujnu je 61,8 posto radnih sati na gradilištima odrađeno na novogradnji, a 38,2 posto na rekonstrukcijama, popravcima i održavanjima. Na zgradama je odrađeno 56,1 posto, a na ostalim građevinama 43,9 posto radnih sati.
Statistika prema izvornim indeksima pokazala je da je u prvih devet mjeseci obujam građevinskih radova porastao za 16,1 posto u odnosu na isto razdoblje 2023. godine. Pritom je obujam radova izvedenih na zgradama bio veći za 21,8 posto, a obujam radova na ostalim građevinama šest posto.
U Hrvatskoj je u rujnu 2024. godine izdano 965 građevinskih dozvola, što je 2,1 posto više nego u istom mjesecu 2023. godine.
Prema vrstama građevina 87,8 posto ili 847 dozvola u rujnu izdano je za zgrade, a 12,2 posto ili 118 dozvola za ostale građevine, kao što su ceste, pruge, cjevovodi, mostovi, sportski tereni itd.
Na godišnjoj je razini broj građevinskih dozvola za zgrade veći za 2,8 posto, a za ostale građevine manji za 2,5 posto. Dozvolama izdanima u rujnu predviđena je vrijednost radova od 594 milijuna eura, što je za 2,8 posto više nego u istom razdoblju prošle godine. Pritom se na zgrade odnosilo 458 milijuna, a na ostale građevine 90,9 milijuna eura.
Prema vrstama radova, u rujnu je 80,8 posto ili 780 dozvola izdano za novogradnju, a 19,2 posto ili 185 dozvola za rekonstrukcije. Izdanim građevinskim dozvolama u rujnu je bila predviđena gradnja 1.827 stanova, što je 9,9 posto više nego u rujnu 2023. godine.
Prema podacima DZS-a, u prvih devet mjeseci 2024. u Hrvatskoj je izdano 8.764 građevinskih dozvola, što je rast od 3,1 posto na godišnjoj razini. Prema izdanim građevinskim dozvolama u prvih devet mjeseci predviđena je gradnja 15.131 stana, što je 10,9 posto više nego u istom razdoblju 2023. godine.
Prema pisanju portala Financije.hr, koji koristi podatke bonitetne kuće CompanyWall, najveće građevinske tvrtke u Hrvatskoj zapošljavaju oko 9.500 radnika.
Tvrtke, koje grade u Hrvatskoj, bilježe pri tom rast prihoda. U prvih 100 tvrtki, koje se bave gradnjom stambenih i nestambenih objekata u Hrvatskoj, ostvareni ukupni prihodi u 2023. godini iznosili su 2.602.503.332 eura dok je ostvarena dobit u istoj godini, prema podacima bonitetne kuće CompanyWall, iznosila 184.648.118,8 eura.
U 2019. godini, pokazuju podaci CompanyWalla, ove tvrtke ukupno su ostvarile prihode od 1.361.541.222 eura dok im je ostvarena ukupna dobit bila 32.206.004,97 eura. U ovim tvrtkama u 2023. godini, radilo je ukupno 9.427 radnika.
Među najvećim je i tvrtka Kamgrad d.o.o., koja prema podacima CompanyWalla, ima 724 zaposlenika. Kamgrad je vodeća hrvatska kompanija u sektoru graditeljstva, specijalizirana za visokogradnju, a tijekom 40 godina postojanja ostvarili su kontinuirani organski rast i pozitivno poslovanje.
Njihov rad i dugoročna pouzdanost prepoznata je ne samo na hrvatskom tržištu, već i na tržištima Njemačke, Švedske i Srbije. Dosad su realizirali više od 400 projekata od kojih su najznačajniji izgradnja zračnih luka Zagreb, Split i Dubrovnik, izgradnja hotela Park u Rovinju i u Poreču, izgradnja Valamar Isabella resorta te Matrix Office parka u Zagrebu te rekonstrukcija rotora u Zagrebu.
Prosječna bruto plaća u ovoj tvrtki po zaposlenom u 2023. godini iznosila je 2.340,38 eura. S obzirom na brojna pandemijska ograničenja, razvidno je da je spomenuta tvrtka imala smanjenje broja zaposlenih tijekom pandemijskog razdoblja dok su ukupni prihodi 2022. godine bili manji za 38.358.719,06 tijekom 2022. godine, u poređenju s 2021. godinom. Broj zaposlenika u tom periodu tek je neznatno smanjen.
Po ostvarenim prihodima, druga tvrtka je i Strabag d.o.o, odnosno središnja operativna marka tvrtke STRABAG SE, koja djeluje u svim područjima građevinske industrije te kao veliko i značajno europsko građevinsko poduzeće posluje diljem svijeta. Kao jedan od vodećih ponuđača građevinskih usluga na prostorima srednje i srednjoistočne Europe koncern zapošljava više od 77.000 djelatnika na više od 500 lokacija te odrađuje poslove vrijedne gotovo 19,1 milijardi eura.
Područje djelatnosti tvrtke STRABAG prostire se od pojedinačnih usluga i radova po mjeri pa sve do ukupnih rješenja iz jedne ruke – od malih poslova do spektakularnih velikih projekata – od projektiranja, preko planiranja i izvedbe, do stavljanja u pogon.
Strabag je u 2023. godini zapošljavao 868 radnika, koji su prema podacima CompanyWalla, imali prosječnu bruto plaću od 2.370,62 eura.
U 2023. godini, tvrtka je ostvarila prihod od 216.999.359,22 eura. Godine 2019., prihod je iznosio 95.901.960,22 eura, a u pandemijskom vremenu tvrtka je bilježila rast prihoda. No, broj zaposlenih je bio nešto niži u 2023. nego u prethodnim godinama.
Treća po ostvarenim prihodima u 2023. bila je tvrtka iz Križevaca, Radnik d.d. koja postoji već 70 godina, a koja je u 2023. godini ostvarila prihode od 165.749.759,68 eura.
Radnik d.d. profiliran je za poslove visokogradnje, hidrogradnje te niskogradnje. Imaju nekoliko velikih sektora u svom sastavu, kao što je i opskrba plinom te Hotel Kalnik u Križevcima. Tvrtka je u 2023. godini zapošljavala, prema podacima CompanyWalla, 396 radnika i isplaćivala bruto plaću od 2.243,99 eura.
U 2019. godini, ova tvrtka je imala prihode od 69.617.796,37 eura dok su i u pandemijskim godinama oni nastavili rast. Tijekom pet godina, rastao je i broj njezinih zaposlenika.
| Najuspješnije kompanije u kategoriji Gradnja stambenih i nestambenih zgrada | |||
|---|---|---|---|
| Naziv kompanije | Dobit | Ukupni prihodi | Zaposleni |
| KAMGRAD d.o.o. | 264.648.330,50 | 22.534.922,22 | 764 |
| STRABAG d.o.o. | 216.999.359,22 | 13.604.701,17 | 868 |
| RADNIK d.d. | 165.749.759,68 | 10.283.847,14 | 396 |
| GIP PIONIR d.o.o. | 114.670.353,82 | 4.443.108,17 | 63 |
| ING-GRAD d.o.o. | 98.132.615,63 | 11.504.855,87 | 202 |
| MDK GRAĐEVINAR d.o.o. | 83.214.810,11 | 8.848.934,59 | 164 |
| KT – KINETICS TECHNOLOGY S.p.A. | 77.286.615,33 | -865.906,57 | 51 |
| TEXO MOLIOR d.o.o. | 62.389.850,95 | 5.770.616,21 | 212 |
| PROJEKTGRADNJA plus d.o.o. | 61.273.098,52 | 2.600.909,13 | 190 |
| VMD STANDARD d.o.o. | 59.954.284,31 | 6.767.336,03 | 12 |
| PARON, d.o.o. | 54.314.475,72 | 6.751.361,97 | 0 |
| ZM d.o.o. | 45.558.381,85 | 2.632.274,90 | 521 |
| GRADITELJ SVRATIŠTA d.o.o. | 43.443.047,69 | 4.894.718,85 | 190 |
| TEHNIKA d.d. | 38.010.384,74 | 1.284.446,84 | 310 |
| SARAĐEN d.o.o. | 37.879.742,14 | 4.543.229,70 | 147 |
| AB gradnja d.o.o. | 33.070.016,82 | 4.878.810,07 | 145 |
| CGP, družba za gradbeništvo, inženiring, proizvodnjo in vzdrževanje cest, d.d. | 31.462.977,21 | 1.614.401,01 | 6 |
| LAVČEVIĆ d.d. | 31.304.593,49 | 105.806,47 | 29 |
| MEŠIĆ COM d.o.o. | 30.301.323,39 | 3.748.779,75 | 84 |
| FACIES d.o.o. | 28.265.405,52 | 1.621.575,23 | 73 |
 *svi podaci su za 2023. godinu, u eurima | |||
Uvođenje poreza na nekretnine 2025.
Hrvatska planira uvesti porez na nekretnine od 2025. godine, što predstavlja ključni korak u modernizaciji fiskalnog sustava. Ova mjera opravdavala se kao odraz nastojanja da se uspostavi pravedniji sustav oporezivanja i osigura održivi razvoj tržišta nekretnina.
Porez na nekretnine zamijenit će postojeće komunalne naknade i porez na kuće za odmor. Cilj je stvoriti sustav u kojem će vlasnici nekretnina plaćati porez temeljen na tržišnoj vrijednosti imovine, čime se uvodi veća transparentnost i socijalna pravednost, otprilike je ukratko objašnjenje ovog poteza, za nekog prihvaćenog, za nekog nepopularnog.
Vlasnici luksuznih nekretnina ili više stambenih jedinica plaćat će veći porez od vlasnika jedne nekretnine koja služi kao primarna rezidencija.
Porez bi trebao, ustvrdili su državni analitičari i političari na vlasti koji ga uvode, smanjiti broj neiskorištenih stambenih jedinica jer će vlasnici biti motivirani da ih prodaju, iznajme ili preurede za upotrebu.
Prihodi od poreza koristit će se za financiranje infrastrukture, javnih usluga i projekata priuštivog stanovanja. Porez će se obračunavati na temelju nekoliko kriterija, a to su tržišna vrijednost, nekretnine, namjena nekretnine, veličina i lokacija.
Nekretnine u urbanim i priobalnim regijama s višim tržišnim vrijednostima imat će veće porezne obveze. Primarne rezidencije imat će niže porezne stope u usporedbi s nekretninama za iznajmljivanje ili turističku uporabu. Veličina stambenog prostora i atraktivnost lokacije također će igrati ključnu ulogu u određivanju iznosa poreza.
Očekivani učinci na tržište nekretnina su smanjenje špekulativne kupnje, povećanje ponude na tržištu te stabilizacija rastućih cijena.
Ulagači koji gomilaju nekretnine radi preprodaje ili zadržavanja njihove vrijednosti bit će opterećeni višim porezima, što će smanjiti špekulaciju. Porez bi mogao motivirati vlasnike neiskorištenih nekretnina da ih prodaju ili stave na tržište najma, čime bi se povećala dostupnost stambenih jedinica. Veća ponuda i smanjenje špekulativnih aktivnosti mogle bi ublažiti rast cijena nekretnina.
Priuštivo stanovanje: Ključni izazovi
Priuštivo stanovanje odnosi se na stambene jedinice čija cijena kupnje ili najma ne premašuje 30 posto prihoda prosječnog kućanstva. U Hrvatskoj, problem priuštivog stanovanja posebno je izražen u priobalnim regijama i urbanim centrima.
Glavni problemi koji ga ne omogućavaju su neusklađenost cijena i prihoda, utjecaj turizma te nedovoljna potpora države. Prosječne cijene kvadrata u gradovima poput Splita i Zagreba daleko nadmašuju prosječne plaće. Također, prenamjena stanova za kratkoročni najam smanjuje dostupnost stanova za dugoročno korištenje. Subvencije i javna stanogradnja pokrivaju tek mali dio potreba tržišta.
Ciljevi za poboljšanje priuštivog stanovanja su povećati ponudu stambenih jedinica kroz javno-privatna partnerstva, regulirati turistički najam kako bi se povećala dostupnost dugoročnih stanova te uvesti ciljane subvencije za mlade obitelji i ranjive skupine.
Subvencionirani krediti (APN), kao program subvencioniranja stambenih kredita omogućio je mnogim mladim obiteljima kupnju prve nekretnine. No, program ima nekoliko nedostataka, prije svega porast cijena i geografsku neravnotežu.
Subvencije su povećale potražnju, što je rezultiralo rastom cijena nekretnina. Većina subvencioniranih kredita koncentrirana je u urbanim sredinama, dok ruralne regije ostaju zanemarene.
Državni programi za izgradnju socijalnih stanova su ograničenog dosega, ali važni za rješavanje problema najugroženijih skupina. Planovi uključuju povećanje broja socijalnih stanova u Zagrebu, Rijeci i Splitu, uz financiranje iz EU fondova.
Regulacija turističkog najma postaje prioritet u priobalnim regijama. Gradovi poput Dubrovnika i Splita razmatraju uvođenje ograničenja na broj dana u godini kada se nekretnine mogu iznajmljivati turistima.
Hrvatska može učiti iz praksi drugih zemalja u rješavanju problema priuštivog stanovanja. U Njemačkoj grad Berlin je uveo ograničenja rasta najamnina i potaknuo gradnju javnih stanova. U Austriji grad Beč je poznat po sustavu socijalnog stanovanja koji čini više od 40 posto stambenog fonda. U Španjolskoj, koja je zabilježila u 2024. godini i velike prosvjede protiv masovnog turizma, u gradu Barceloni su uvedeni strogi porezi na neiskorištene nekretnine kako bi se povećala ponuda za najam.
Dugoročne strategije za Hrvatsku, kako bi se pokušalo sniziti cijene najma i povećati mogućnosti priuštivog stanovanja uključuju mjere kao što su povećanje javne stanogradnje, regulacija tržišta najma i fiskalne reforme.
Trebalo bi se fokusirati na gradnju stambenih jedinica koje će biti dostupne po pristupačnim cijenama, uvođenjem strožih pravila za kratkoročni najam povećati ponudu dugoročnih stanova, a prihode od poreza na nekretnine usmjeriti prema financiranju priuštivog stanovanja i infrastrukture.
Uvođenje poreza na nekretnine i mjera za poticanje priuštivog stanovanja predstavljaju ključne korake za stabilizaciju tržišta i osiguranje dostupnosti nekretnina za lokalno stanovništvo. Hrvatska se nalazi na prekretnici gdje je potrebno balansirati između interesa ulagača i potreba građana, osiguravajući održivi razvoj sektora nekretnina.
I rabljene nekretnine u Hrvatskoj dosegle nerealne cijene
Rast cijena na tržištu nekretnina u Hrvatskoj i dalje je prisutan, ali usporava, rekao je predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK) Dubravko Ranilović na 38. Forumu poslovanja nekretninama u organizaciji HGK u prvom tjednu prosinca 2024. godine.
Po riječima Ranilovića, promet je 2023. godine pao 6,9 posto jer su i stranci manje kupovali. Dodao je kako smatra da su rabljene nekretnine dosegle nerealnu razinu cijena po kojima više ne mogu naći kupce, pa bi se 2024. godine cijene pogotovo takvih nekretnina mogle stabilizirati pa i početi padati.
Godine 2023. vrijednost 190 tisuća obavljenih transakcija u prometu nekretninama u Hrvatskoj iznosila je devet milijardi eura.
Članica predsjedništva Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, Lana Mihaljinac Knežević, napomenula je da iako prosječne realizirane cijene rastu stope toga rasta su niže no prethodnih godina dok je broj transakcija, posebice stambenih nekretnina, u padu. „Najveći izazov hrvatskog tržišta nekretnina je manjak ponude.“, istaknula je Mihaljinac Knežević uz ocjenu da se i dalje nedovoljno gradi te da je novogradnja koja se stavlja na tržište nedostupna većini građana zbog iznadprosječnih cijena.
Ona ne očekuje velike promjene u cijenama nekretnina iduće godine te kao i Ranilović, smatra da je kod rabljenih nekretnina potrebna korekcija cijena.
Glavni ekonomist HGK-a Goran Šaravanja pak uočava izraženu potražnju za nekretninama, odnosno stambenim kreditima, zbog rasta zaposlenosti i izraženog rasta plaća. Kaže da upravo takva potražnja, suprotna dobrom dijelu Europske unije, uvjetuje nastavak rasta cijena.
Državna HGK inače zato pozitivno gleda na uvođenje poreza na nekretnine.
Na uvođenje poreza na nekretnine gledamo pozitivno jer stvara uvjete za ravnomjernije oporezivanje svih vidova ekonomskih aktivnosti, rekao je Šaravanja, još potkraj rujna 2024. godine.
„Vjerujemo da je ovo tek prvi korak u izgradnji poreznog sustava gdje će se nekretnine oporezivati po vrijednosti, a ne po veličini odnosno četvornim metrima. Za takav će sustav trebati dosljedno graditi administrativne kapacitete i procedure koje će na pravedan i vjerodostojan način redovno procjenjivati vrijednost svih nekretnina, odnosno definirati poreznu bazu. S vremenom, ostvari li porez na nekretnine željene učinke, moći ćemo se nadati nižim stopama oporezivanja rada, odnosno doprinosima.”, naveo je Šaravanja, a prenio portal Financije.hr.
Šaravanja je istaknuo i da u HGK kao glavni izazov vide povećanje prihoda na lokalnoj razini s obzirom na to da porez na dohodak ostaje lokalnoj i regionalnoj upravi, odnosno, imaju li adekvatne administrativne kapacitete za planiranje i provedbu razvojnih projekata.
“Drugi izazov vezan je uz ulogu države u osiguranju uvjeta da se dodatni prihodi utroše u ostvarenje prijeko potrebnih ciljeva, poput priuštivog stanovanja za mlade obitelji. Važno je da se konačno krenulo u oporezivanje nekretnina, što je sastavni dio svih poreznih sustava država razvijenoga svijeta.”, istaknuo je Šaravanja, komentirajući novi set poreznih zakona, koje je predstavila Vlada RH.
Maja Bogović, direktorica Sektora za trgovinu HGK, u sklopu kojeg djeluje Udruženje poslovanja nekretninama HGK, ocijenila je da uvođenje poreza na nekretnine može polučiti povećanjem ponude na tržištu uslijed pritiska na vlasnike praznih stambenih jedinica da ih stave na tržište.
„No, mehanizam tržišta nekretnina je podložan i drugim utjecajima te je rano govoriti hoće li i u kojoj mjeri uvođenje poreza dinamizirati tržište te polučiti željenim efektom smanjenja cijena.”, rekla je Bogović.
Izrazila je mišljenje i da se velika odgovornost za primjenu ovog poreza stavlja na općine i gradove, koji moraju uzeti u obzir veliki broj kriterija kod procjene.
„Naime, dvije nekretnine koje se nalaze jedna pored druge ne moraju nužno imati istu vrijednost i plaćati isti porez. Stoga je potrebno ostaviti prostora za unaprjeđenje ovog modela u narednom periodu.”, upozorila je Bogović.
S obzirom na neujednačenost poreznog opterećenja dugoročnog i kratkoročnog najma, u HGK smatraju da je pozitivan smjer ujednačavanje poreznog opterećenja uz utvrđivanje paušalnog iznosa poreza prema stupnju turističke razvijenosti kako bi se otvorio prostor za najam sa ciljem rješavanja stambenog pitanja.
Članice Udruženja poslovanja nekretninama HGK istaknula je do spomenutog vremena da je koncept tek predstavljen te da dublja analiza nije moguća bez cjelokupnog teksta zakona, a ističu i potrebu pomnog praćenja efekata nakon što stupi na snagu.
I Hrvatska udruga poslodavaca, HUP, u isto je vrijeme podržala uvođenje poreza na nekretnine u 2025. godini istaknuvši da je ‘porezna reforma korak u dobrom smjeru’.
„HUP kontinuirano inzistira na poreznom rasterećenju rada i poreznoj pravednosti stoga je plan poreznih izmjena koje je Vlada predstavila korak u dobrom smjeru. Hrvatska i dalje ima visok porezni klin na prihode ostvarene radom pa je podizanje osobnog odbitka i snižavanje poreznih stopa poreza na dohodak porezna politika koju valja i nastaviti.“, komentirali su iz Hrvatske udruge poslodavaca (HUP) novu poreznu reformu.
Podizanje praga primjene više stope poreza na dohodak, naveli su, omogućit će konkurentnije plaće upravo stručnjacima u industrijama veće dodane vrijednosti, dakle liječnicima, znanstvenicima, ICT stručnjacima i nizu drugih zaposlenika koji doprinose ne samo svojim tvrtkama već čitavom društvu i koje želimo zadržati na svom tržištu rada.
”Porezni klin na plaće u Hrvatskoj je 42,3 posto i raste, što potvrđuje da je ovo samo prvi korak i da konstantno moramo raditi na rasterećenju rada. Podsjećamo i na zahtjev HUP-a da se limitiraju doprinosi za HZZO sukladno situaciji u ostalim zemljama EU, dakle na četiri do šest mjesečnih doprinosa.”, napomenuli su iz ove Udruge.
Također, osjetno se skraćuje rasterećenje plaća mladih zaposlenika kroz oslobađanje od obveze plaćanja zdravstvenog doprinosa, što će utjecati na mnoge tvrtke, ali naročito startupe i projekte koji zapošljavaju mlade ljude i daju im šansu pokazati svoja znanja i realizirati njihove ideje.
HUP zagovara njegovanje kulture rada i ulaganja u sektore koji stvaraju visoku dodanu vrijednost jer jedino promjenom strukture domaćeg gospodarstva prema sektorima budućnosti možemo osigurati jak rast gospodarstva i standarda građana, poručili su u vezi reforme.
Također, mišljenja su da će predloženim poreznim izmjenama kratkoročni najam konačno biti pravednije porezno tretiran.
“Prihodi od kratkoročnog najma bili su, što je vidljivo i iz službenih podataka Ministarstva financija, gotovo potpuno porezno rasterećeni. Uz činjenicu da je stvorena svojevrsna porezna oaza za ulaganje u nekretnine za turistički najam, to je negativno utjecalo na motivaciju za rad i obrazovanje dijela stanovništva vezanih za taj sektor.”, zaključili su u HUP-u.
Porez na nekretnine stiže i u Hrvatsku
Uvođenje poreza na nekretnine u Hrvatskoj od 2025. godine jedno je od najvažnijih fiskalnih i društveno-ekonomskih pitanja u posljednjem desetljeću. Porez na nekretnine se promatra kao alat za povećanje pravednosti u sustavu oporezivanja, smanjenje špekulacija na tržištu nekretnina, i poticanje bolje iskorištenosti stambenog fonda. Ipak, mjera izaziva kontroverze jer se očekuje da će imati značajne implikacije za vlasnike nekretnina, posebno za one s više stambenih jedinica i nekretninama visoke vrijednosti.
Ideja o uvođenju poreza na nekretnine u Hrvatskoj nije nova. Još od ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine, počele su rasprave o usklađivanju fiskalnih politika s europskim standardima.
Prve konkretne najave o uvođenju poreza pojavile su se tijekom mandata vlade Zorana Milanovića. Ministarstvo financija tada je izradilo nacrte zakona koji su predviđali zamjenu komunalne naknade porezom na nekretnine. Međutim, prijedlog je naišao na snažno protivljenje javnosti, uz tvrdnje da bi dodatno opteretio građane, osobito umirovljenike s niskim primanjima.
Naredne vlade također su povremeno raspravljale o ovom porezu, no ideja je više puta odgađana zbog političkog rizika, nedovoljno razvijene infrastrukture za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina, a tu je kao razlog i nedovoljna javna edukacija.
Porez na nekretnine smatra se nepopularnom mjerom, koja može izazvati gubitak podrške birača. Hrvatski sustav zemljišnih knjiga i katastara dugo je neusklađen i nepouzdan. Uz to, građani su često percipirali porez kao dodatno opterećenje, bez jasnog razumijevanja njegovih ciljeva i koristi.
Pozitivne pretpostavke o uvođenju poreza su pravedniji porezni sustav, poticanje iskorištavanja nekretnina te novi priljev prihoda za lokalne vlasti.
Uvođenje poreza temeljenog na tržišnoj vrijednosti nekretnina trebalo bi uspostaviti pravedniji sustav oporezivanja, jer bi vlasnici luksuznih i neiskorištenih nekretnina plaćali više. Vlasnici nekretnina niže vrijednosti, osobito oni koji koriste nekretninu za vlastito stanovanje, trebali bi biti manje pogođeni.
Procjenjuje se da u Hrvatskoj postoji više od 90.000 nekretnina koje su prazne ili nedovoljno iskorištene. Neke rasprave, spekulacije i opravdanja zagovaratelja poreza na nekretnine spominjali su i brojku od čak mogućih 600.000 praznih stanova. Porez na nekretnine mogao bi motivirati vlasnike da ove objekte iznajme, prodaju ili obnove, čime bi se povećala ponuda na tržištu.
Lokalne samouprave često se oslanjaju na nepredvidive prihode poput naknada ili jednokratnih transfera. Stabilan prihod od poreza na nekretnine omogućio bi dugoročno planiranje i financiranje javnih usluga poput infrastrukture, školstva i socijalnih programa.
Glavne kontroverze i kritike uvođenja su pritisak na ranjive skupine, administrativni izazovi te utjecaj na tržište nekretnina.
Kritičari ističu da bi porez mogao najviše pogoditi umirovljenike, koji često posjeduju nekretnine visoke vrijednosti, ali imaju niska mjesečna primanja koje nadoknađuju iznajmljivanjem slobodnog prostora ili nekretnine u kojoj ne žive. Postoji i strah da bi dio građana bio prisiljen prodati svoje domove kako bi podmirio porezne obveze.
Uvođenje poreza zahtijeva pouzdanu procjenu tržišne vrijednosti svih nekretnina u zemlji, što predstavlja logistički i tehnički izazov. Hrvatski sustav zemljišnih knjiga i katastara (koji je još iz vremena Austrougarske monarhije) još uvijek ima nedostatke, što bi moglo otežati pravednu provedbu poreza.
Neki stručnjaci upozoravaju da bi porez mogao izazvati povećanje troškova najma i smanjenje investicija u stambenu gradnju, što bi dodatno pogoršalo problem dostupnosti stanovanja.
Tu je i nejednak utjecaj na različite društvene skupine. Gubitnici su prije svega vlasnici više nekretnina i građani s niskim prihodima koji žive od iznajmljivanja. Porez će najviše pogoditi vlasnike luksuznih nekretnina i onih koji posjeduju više stambenih jedinica.
Oni koji žive od iznajmljivanja nekretnina mogli bi se suočiti s financijskim poteškoćama.
Dobitnici pak uključuju lokalne samouprave, a cijeli postupak uvođenja pravda se i predviđanjem da će dobitnici biti građani koji traže najam ili kupnju nekretnine. Očekuje se povećanje prihoda i veća financijska stabilnost lokalnih samouprava, a povećanje ponude i stabilizacija cijena mogli bi poboljšati pristupačnost tržišta.
Iskustva drugih zemalja EU su različita. Države s porezom na nekretnine su primjerice Njemačka, u kojoj se porez na nekretnine temelji na procjeni tržišne vrijednosti i ključan je izvor prihoda za lokalne vlasti te Francuska koja ima progresivan sustav oporezivanja nekretnina, a koji razlikuje primarne rezidencije od sekundarnih nekretnina i luksuznih imanja. Kombinacija toga bi trebala zaživjeti i u Hrvatskoj.
Države bez poreza na nekretnine su primjerice Malta koja nema porez na nekretnine, ali koristi alternativne fiskalne mehanizme poput viših poreza na promet nekretninama te Estonija koja oporezuje samo zemljište, a ne zgrade, čime smanjuje pritisak na vlasnike nekretnina.
Susjedna Slovenija pokušala je kroz različite mjere pokušala riješiti problem priuštivog stanovanja. Slovenija je značajno investirala u izgradnju socijalnih stanova, čime je smanjila pritisak na tržište najma.
A u 2024. godini odlučila se i na jednu drastičnu mjeru kroz regulaciju kratkoročnog najma, postavivši stroža pravila za Airbnb čime je smanjila utjecaj turizma na stambeno tržište. Hrvatska, unatoč sličnim problemima, još nije implementirala slične mjere u istom obimu.
Uvođenje poreza na nekretnine u Hrvatskoj predstavlja značajnu reformu s potencijalom za pozitivne promjene, ali i izazove. Ključno će biti osigurati pravednu provedbu, zaštitu ranjivih skupina i povezivanje ove mjere s dugoročnim politikama za priuštivo stanovanje. Iskustva drugih zemalja, poput Slovenije i Njemačke, pružaju korisne smjernice za učinkovitiju implementaciju.
Porez na nekretnine, planiran za uvođenje 2025. godine, jedno je od najsloženijih fiskalnih pitanja s kojima se Hrvatska suočava u novijoj povijesti. Cilj ove reforme nije samo prilagodba europskim standardima, već i rješavanje problema poput fiskalne stabilnosti lokalnih vlasti, špekulativne kupnje nekretnina i smanjene dostupnosti stanovanja za prosječne građane.
Prognoze i preporuke za budućnost
Iako je porez na nekretnine uobičajen u mnogim zemljama Europske unije, u Hrvatskoj je ovo pitanje izazvalo niz kontroverzi. Različiti društveni i ekonomski slojevi percipiraju ga kroz prizmu vlastitih interesa, dok stručnjaci i političari i dalje raspravljaju o njegovim potencijalnim učincima. Neki lokalni čelnici već su najavili kako ga neće primjenjivati u svojim sredinama, skupljajući tako političke poene kod kritičara uvođenja.
Između 2015. i 2022. godine nekoliko je puta najavljivano ponovno uvođenje poreza, ali su planovi odgađani iz političkih razloga. Svaka vlada suočila se s otporom birača i mogućnošću da gubi političke bodove zbog nepopularne mjere.
Osim gubitka političkih poena za one koji ga uvedu i primjene neki stručnjaci upozoravaju i da bi sporni porez mogao smanjiti interes stranih investitora za ulaganja u luksuzne nekretnine i turizam, što bi moglo negativno utjecati na gospodarski rast u priobalnim regijama.
Ključ uspjeha ove mjere leži u pravednoj provedbi, zaštiti ranjivih skupina i transparentnosti u korištenju prikupljenih sredstava. Hrvatska mora naučiti iz uspjeha i neuspjeha drugih zemalja, poput Slovenije, kako bi osigurala da porez doprinese održivom razvoju i društvenoj pravednosti.
Uvođenje poreza vjerojatno će stabilizirati cijene nekretnina u priobalnim regijama i potaknuti vlasnike na prodaju neiskorištenih nekretnina. Očekuje se da će rast kamatnih stopa otežati pristup kreditima, što bi moglo usporiti rast potražnje u urbanim centrima.
Investicije u obnovu zgrada u Zagrebu nakon potresa mogle bi povećati ponudu stambenih jedinica i stvoriti nove prilike za kupce.
Dugoročne prognoze (2027.–2035.) uvođenja poreza na nekretnine uključuju demografske izazove, razvoj održivih zajednica i digitalizaciju tržišta. Ako se nastavi iseljavanje mladih, ruralne regije i Slavonija mogle bi se suočiti s daljnjim padom vrijednosti nekretnina. No povećana ulaganja u zelenu gradnju i infrastrukturu mogla bi potaknuti povratak stanovništva u manje razvijene regije. Uvođenje naprednih tehnologija, poput blockchaina za upravljanje zemljišnim knjigama, moglo bi povećati transparentnost i privući strane ulagače.
Kako bi se smanjio pritisak na urbane centre i revitalizirala ruralna područja, potrebne su strateške intervencije kao što su subvencionirana prodaja nekretnina te bolja ulaganja u infrastrukturu. Mlade obitelji i investitori mogu se potaknuti na kupnju nekretnina u ruralnim područjima putem poreznih olakšica i državnih poticaja. Poboljšanje prometne povezanosti i digitalne infrastrukture pri tom je ključno za privlačenje stanovništva.
Gradovi poput Zagreba i Splita trebali bi povećati izgradnju subvencioniranih stanova za srednju klasu. Regulacija turističkog najma odnosno ograničenje broja nekretnina za turistički najam povećalo bi ponudu za lokalno stanovništvo.
Fokus treba biti na održivosti kao što su energetska obnova zgrada i zelena gradnja. Poticanje vlasnika zgrada na energetske renovacije smanjilo bi troškove održavanja i poboljšalo kvalitetu stanovanja. Uvođenje standarda za održivu gradnju osiguralo bi dugoročnu vrijednost nekretnina.
Regionalne razlike i demografski izazovi ključni su za oblikovanje budućnosti hrvatskog tržišta nekretnina. Dok urbanizacija i turistički pritisak oblikuju priobalje i Zagreb, ruralne regije zahtijevaju inovativne strategije za revitalizaciju. Održiva gradnja i digitalizacija tržišta nude prilike za rješavanje postojećih problema i poticanje uravnoteženog razvoja.
Protivnici uvođenja poreza
Odmah su se pojavili otpori malih iznajmljivača nakon što je Vlada RH predložila od 2024. godine primjenu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, čiji se dio odnosi i na turističku politiku, vezano uz traženje suglasnosti sustanara za kratkoročni turistički najam, izmjene i dopune Zakona o lokalnim porezima, kojima se povećava paušalni porez iznajmljivačima po krevetu te izmjene i dopune Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, kojima se uz iznajmljivača uvodi i pojam domaćina.
Građanska inicijativa “Spasimo male obiteljske iznajmljivače” u prosincu 2024. godine održala je sastanak sa saborskim Odborom za turizam. Nakon sastanka medijima su njezini članovi ponovili svoje nezadovoljstvo zakonskim prijedlozima vezanim za turizam i iznajmljivanje privatnog smještaja. Ocijenili su ih nepravednim i nepromišljenim te zatražili njihovo povlačenje iz procedure i potom njihovu dodatnu doradu.
“Na sastanku su bili i predstavnici vladajućih i oporbe i mislimo da je postignut konsenzus da svakako treba doraditi zakonske prijedloge i da treba provesti širu raspravu, a mi smatramo da bi svakako trebalo i povući te prijedloge iz postupka i doraditi ih tako da ne bi imali kao izravnu posljedicu smanjenje broja kreveta u vlasništvu hrvatskih građana.”, izvijestili su medije.
Prema njihovom mišljenju zakonske promjene u fiskalnoj politici nikako neće utjecati na problem priuštivog stanovanja i da to uopće nije povezano s malim obiteljskim iznajmljivačima koje predstavlja njihova inicijativa.
Ustvrdili su da će usvajanjem zakonskih prijedloga nastati velika šteta za opstanak malih iznajmljivača te su uputili apel na sve saborske zastupnike da razmisle kako će to utjecati na 125.000 iznajmljivača i njihovih obitelji.
Izrazili su i bojazan kako će sve utjecati i na dodatno napuštanje stanovništva s jadranskih otoka i spriječiti njihovu revitalizaciju.
Udruga suvlasnika stambenih zgrada isto zatražila doradu zakona
Udruga predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba te Građanska inicijativa spasimo male obiteljske iznajmljivače također su od Vlade RH zatražili da privremeno povuče iz procedure na doradu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada jer je prema njihovom mišljenju nedorečen i manjkav.
„Tražimo od Vlade da privremeno povuče iz procedure predloženi Zakon na stručnu doradu i da u radu na izradi teksta zakona ne sudjeluju samo teoretičari s Pravnog fakulteta nego i praktičari iz redova iskusnih odvjetnika, sudaca, upravitelja i predstavnika suvlasnika u višestambenim zgradama.”, poručio je na konferenciji za novinare predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba, Zdravko Vladanović.
Ako Hrvatski sabor prihvati ovako predloženi tekst Zakona, prema spomenutim udrugama, nastat će upravljački nered, a suvlasnici i stanari postat će dodatno nezadovoljni stanjem.
Iz udruga su upozorili da su kroz e-savjetovanje ponudili brojna korisna rješenja, ali je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine to uglavnom ignoriralo. Ustvrdili su i da resorni ministar Branko Bačić nije htio primiti njihovo izaslanstvo na razgovor.
Vladanović je istaknuo problematiku članka 31. Zakona koji govori o stanovima za kratkoročni najam i najam za radnike. Udruga je predložila da se dobivanje suglasnosti od suvlasnika proširi i na ostale gospodarske djelatnosti jer se i one obavljaju u stanovima, primjerice teretane, stomatološke ordinacije, djelatnost čuvanja djece, itd.
Nataša Luketić iz Građanske inicijative ‘Spasimo male obiteljske iznajmljivače’ istaknula je da u e-savjetovanju nije bilo članka 31. prijedloga Zakona te da se pojavio tek u prijedlogu Zakona u prvom čitanju u Saboru. Upozorila je na veliku problematiku prikupljanja suglasnosti od susjeda pri iznajmljivanju nekretnine.
„Mi nismo za ni za kakvu suglasnost i mi ne mislimo niti da druge djelatnosti moraju tražiti tu suglasnost. Mi smo za mehanizme koji su već do sada uređeni – a to su međuvlasnički ugovor, kućni red te da predstavnik stanara određuje povredu reda i mira i dogovora s kompletnom zajednicom tih suvlasnika.“, istaknula je medijima.
Predsjednik zagrebačkih suvlasnika stambenih zgrada Zdravko Vladanović zatražio je da zakon, osim najma za stanovanje, obuhvati i druge gospodarske djelatnosti.
Dok se to ne riješi udruga suvlasnika stambenih zgrada zatražila je privremeno povlačenje prijedloga zakona iz procedure.
Novim zakonom koji bi trebao stupiti na snagu 2025. godine predviđeno je i kažnjavanje za neovlašteno zatvaranje lođa i balkona te postavljanje klima-uređaja na pročelja, a predviđene su i veće ovlasti komunalnih redara. Među analitičarima pozitivnim se ocijenio dio prijedloga zakona da zgrade dobiju pravnu osobnost, što bi trebalo olakšati upravljanje zgradama, kao i eventualne sudske postupke.
Dodatan plan države za stambenu politiku: Javno-privatno partnerstvo
Dok razne udruge kritiziraju zakonske promjene u regulaciji nekretnina, vladajući političari optimistično predviđaju kako će on riješiti mnoge stvari, poput priuštivog stanovanja. Nacionalnim planom stambene politike RH za 2030. godinu uspostavlja se i javno-privatno partnerstvo kojim će država, preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, moći upravljati stanovima privatnih vlasnika.
Riječ je o stanovima koji su prazni više od dvije godine, a vlasnik može potpisati ugovor na razdoblje od tri do deset godina u kojem će država upravljati njegovom nekretninom. Iako takvo partnerstvo nije zaživjelo u Sloveniji, jer je tek nekolicina privatnih vlasnika dala svoje nekretnine državi na upravljanje, u Hrvatskoj se predlagatelji zakona nisu o tome informirali, ili su izignorirali takav rezultat.
Cilj ovog partnerstva je da se na tržište stave nekretnine koje su prazne kako bi se omogućilo priuštivo stanovanje. Plan je da će nakon uspostavljanja partnerstva, država vlasniku isplatiti dio novca koji bi dobio kada bi iznajmljivao stan, a ostatak će dobiti tijekom razdoblja u kojem je stan iznajmljen. Onima koji takav stan iznajme stanarina će iznositi 30 posto prihoda koji im ostane nakon što plate režije. Ovaj plan predstavio je polovicom listopada spomenuti resorni ministar Branko Bačić. Kao ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine RH za portal Financije.hr je prokomentirao njegove detalje.
No iako je plan predstavljen, još nije poznato koliko će ljudi biti zainteresirani za takvo partnerstvo jer i sami mogu izdati svoje nekretnine, možda čak i po većoj cijeni. Neki smatraju da se država ne može brinuti o njihovoj nekretnini bolje od njih samih.
“Svjesni smo činjenice da danas u Hrvatskoj imamo 600.000 praznih stanova i da se država nije nikako angažirala pa je to rezultat toga. Sada želimo pružiti ruku podrške i doprinijeti pravnoj sigurnosti vlasnika stana. Jamčimo da ćemo vlasniku nekretninu, nakon što istekne rok, vratiti u onakvom stanju u kakvom nam ju je on prepustio. Neće morati brinuti o tome je li mu plaćena najamnina ili ne i jesu li riješene režije ili ne te ćemo mu unaprijed platiti polovicu iznosa koju bi on naplatio od najmoprimca da je s njime direktno ugovorio iznajmljivanje stana. Drugu polovicu novca dobit će nakon polovine isteka tog istog roka.”, rekao je ministar Bačić za Financije.hr.
Dakle, vlasnici ne moraju strahovati da će u stanu nešto biti oštećeno jer država obećava da će sve popraviti i vratiti u stanju u kojem je i bilo, ali nije poznato koliko će to koštati državu.
“Ulazimo u to javno-privatno partnerstvo kako bismo jamčili našim sugrađanima, koji sami sebi ne mogu omogućiti priuštivo stanovanje, da im možemo osigurati prikladan stan i smanjiti cijenu najamnine na onu koja je priuštiva i koju mogu plaćati, a da ne prelazi 30 posto mjesečnih prihoda. Cilj je da ljudi imaju stan i da su sigurni da ih nitko iz tog stana neće izbaciti za par godini ili na njih vršiti pritisak da iz tog stana izađu.”, objasnio je Bačić.
Nije poznato ni što će biti nakon isteka roka, odnosno hoće li vlasnici omogućiti ljudima koji su iznajmili stan da u njemu ostanu i da plaćaju stanarinu u istom iznosu kao i tijekom javno-privatnog partnerstva.
“Mi ovo želimo napraviti kako bismo na tržište podigli one stanove koji su prazni, koji su u zgradama ili kućama. To su stanovi u koje su država i lokalna samouprava uložili ogromne novce ne bi li za njih osigurali prometnu, komunalnu i energetsku infrastrukturu, a kada smo sve to napravili kao društvo i kao država, sada oni stoje prazni. S druge strane, brojni naši sugrađani ne mogu sebi osigurati priuštivo stanovanje. Bili bismo najsretniji da nam nijedan stan ne dođe kako bismo provodili njegovo iznajmljivanje, nego da se to rješava mimo države u odnosu između dvije privatne fizičke osobe, vlasnika i najmoprimca.”, ispričao je ministar.
“Zbog toga ćemo mijenjati temeljni dokument, a to je Zakon o najmu stanova, gdje ćemo pružiti, bez države i javno-privatnog partnerstva, pravnu sigurnost na strani najmodavca i na strani najmoprimca. No, dok se to ne ostvari, država želi pokazati da to možemo napraviti i da ćemo to preuzeti na sebe. Na vama je da ocijenite odgovara li vam to ili ne. Ako vam ne odgovara, nemojte ulaziti u taj oblik suradnje s državom i nastavite na svoj način, ali mislimo da dajemo snažan poticaj i jednima i drugima da uđu u javno-privatno partnerstvo. Nije to jedina mjera, naš Nacionalni plan stambene politike je kompilacija. I novom poreznom reformom vršimo pritisak na prazne stanove da se koriste na tržištu.”, dodao je.
Osvrnuo se i na novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Naime, prema tom zakonu, oni koji stan u višestambenoj zgradi budu htjeli iznajmiti turistima ili stranim radnicima morat će dobiti suglasnost 80 posto suvlasnika u zgradi. To neće moći lako ostvariti, posebno u zgradama u kojima susjedi nisu u dobrim odnosima. Ovaj zakon mogao bi natjerati stanodavce da stanove dugotrajno izdaju ili da uđu u javno-privatno partnerstvo s državom, posebno kako bi izbjegli plaćanje poreza nakon što nova porezna reforma stupi na snagu 2025. godine.
“Tim zakonom smo gotovo zaustavili prekategorizaciju i apartmanizaciju stambenih zgrada jer će teško biti dostupan kratkoročni najam u višestambenim zgradama. Dakle, to smo spriječili. S druge strane, dodatno smo odlučili subvencionirati buduće najmoprimce koji će biti u sustavu priuštivog stanovanja da ih ohrabrimo da svoje prazne stanove stave na tržište.” rekao je Bačić.
Dodao je i da će se novim Zakonom o gradnji pojednostaviti proces izdavanja građevinske dozvole za sve obiteljske kuće i za sve višestambene zgrade koje su prvenstveno namijenjene stanovanju, a posebno priuštivom stanovanju.
Ministar je prokomentirao i što će biti s nezakonito izgrađenim zgradama. Istaknuo je da su za sve one koji su do 21. lipnja 2011. godine sagradili nešto bespravno omogućili da svoj prostore ozakone, odnosno legaliziraju. No to je vrijedilo samo ako objekt nije bio na prometnom koridoru ili na zaštićenom području.
“Državni inspektorat je u ovom trenutku prišao ozbiljnom uklanjanju brojnih objekata, trenutačno na području Istarske županije, a i na drugim područjima, prije svega obalne Hrvatske. Rušeći izgrađene objekte država šalje jasnu poruku da nećemo tolerirati bespravnu gradnju. U isto vrijeme, trenutačno je u Hrvatskom saboru prošlo prvo čitanje Zakona o građevinskoj inspekciji gdje smo svjesni činjenice da je kod nas još uvijek prilično intenzivna bespravna gradnja i da nemamo dovoljan broj građevinskih inspektora. U Hrvatskoj je zaposleno nešto manje od 70 građevinskih inspektora pa smo zato htjeli uključiti u sankcioniranje bespravne gradnje i oko 880 komunalnih redara koji su zaposleni u lokalnoj samoupravi. Čim se zakopa prva lopata trebaju da zaustave to bespravno gradilište i da ih kažnjavaju.”, kazao je Bačić za portal Financije.hr.
“Propisali smo visoke kazne. Ne samo to, ako se bespravno gradi u zaštićenom obalnom području mora, to je kazneno djelo. Dodatno, država prvi put nakon gotovo dva stoljeća ulazi u rješavanje i ažuriranje katastra i zemljišnih knjiga ne bi li našim sugrađanima riješili pitanje vlasništva i uknjižili ih na njihove nekretnine. Često čujemo kako se ljudi upuštaju u bespravnu gradnju jer su im nesređeni imovinsko-pravni odnosi i na njihovim česticama su upisani njihovi preci ili nije ažurirana osnovna evidencija o zemljištu. To nisu dobra opravdanja i mi ćemo to zaustaviti, ali u isto vrijeme ćemo do kraja desetljeća upisati 600.000 hektara građevinskog zemljišta na stvarne vlasnike.”, zaključio je ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine RH.
Ipak popustili malim iznajmljivačima, ali samo malo
Početkom prosinca Vlada RH je ipak malo popustila iznajmljivačima oko poreza na nekretnine.Naime iznajmljivači koji imaju apartmane u kući u kojoj žive i prijavljeni su na toj adresi novi porez na nekretnine neće plaćati. Ova odluka olakšat će situaciju za dio iznajmljivača, no ne odnosi se na one koji iznajmljuju stanove u zgradama, koji će morati po novom zakonu pribaviti dvije trećine potpisa stanara kako bi mogli iznajmljivati apartman u zgradi.
Analitičari su opisali ovaj potez kao dobar za one koji su u toj skupini, prije svega u ruralnim dijelovima obale. No u urbanim sredinama, kao što je Zagreb, takvih je jako malo jer se većinom iznajmljuju stanovi u zgradama.
U Hrvatskoj posluje 125 tisuća iznajmljivača, a njih 47 tisuća ima prebivalište na istoj adresi kao i apartman. Tako da ovo nisu bile dobre vijesti za oko dvije trećine iznajmljivača.
Preokret se dogodio i oko donje stope paušala po krevetu u turizmu koji se smanjuje, kao i prve dvije zone turističke razvijenosti. Lokalne jedinice će određivati poreze za prvu zonu u rasponu od 100 do 300 eura po krevetu. Za drugu zonu od 70 do 200 eura, treću 30 do 150 eura, a četvrtu od 20 do 100 eura.
Lokalne jedinice sada će određivati paušalne poreze po krevetu u rasponu od 20 do 300 eura, ovisno o zoni turističke razvijenosti.
Vlada naglašava da ove mjere potiču prelazak s kratkoročnog na dugoročni najam kako bi se riješilo stambeno pitanje mladih. “Svi ovi zakoni koji se donose idu in favorem građana i što je najvažnije, rješavanja stambenoga pitanja mladih ljudi, to je naša ključna zabrinutost.”, rekao je komentirajući uvođenje poreza predsjednik Vlade RH Andrej Plenković.
Dodatna novost objavljena u prosincu 2024. godine, u zadnji čas prije pokretanja zakonske nove regulative, je da će i država plaćati porez na vlastite prazne nekretnine, baš kao i 80-ak tisuća iznajmljivača u turizmu. Obveznikom poreza na nekretnine tako postaje i Republika Hrvatska.
Državna tajnica u Ministarstvu financija Tereza Rogić Lugarić podsjetila je da će dosadašnji porez na kuće za odmor biti zamijenjen porezom na nekretnine. Prema prijedlogu, on bi iznosio od 0.6 do osam eura po metru četvornom, pri čemu jedinice lokalne samouprave same mogu određivati visinu tog poreza. U odnosu na prvo čitanje zakona, dodana je odredba prema kojoj se porez neće plaćati na nekretnine koje domaćinu prema propisu o ugostiteljskoj djelatnosti služe za stalno stanovanje.
Općini i gradu na čijem se teritoriju nekretnina nalazi pripalo bi prema današnjem prijedlogu 80, a županiji 20 posto prihoda od poreza na nekretnine.
Državna tajnica Rogić Lugarić više puta je u medijima ponavljala kako su spomenute mjere vezane uz niz drugih, prije svega uz nacionalni plan stambene politike i prioritet priuštivog stanovanja u kojem su također osmišljene dodatne mjere.
Glavne građevinske tvrtke i nekretninske agencije koje posluju u Hrvatskoj
Hrvatska građevinska industrija obuhvaća niz domaćih i međunarodnih tvrtki specijaliziranih za razne aspekte građevinarstva, od stambene izgradnje do velikih infrastrukturnih projekata. Neke su već spomenute ranije u tekstu, no navest ćemo ih i ovdje u pregledu primjera najistaknutijih.
Tehnika je jedna od najpoznatijih domaćih građevinskih tvrtki, s tradicijom koja seže unazad više od 70 godina. Fokusira se na izgradnju stambenih i poslovnih zgrada, industrijskih objekata te infrastrukturnih projekata. Poznata je po projektima poput obnovljenih trgovačkih centara i bolnica.
Kamgrad d.o.o. je kao tvrtka postala sinonim za kvalitetu u izgradnji luksuznih rezidencijalnih i poslovnih objekata. Ističe se projektima poput luksuznih stambenih zgrada u Zagrebu i hotelskih kompleksa na obali.
GP Krk d.d. specijaliziran je za gradnju cesta, mostova i druge infrastrukturne projekte. Ističu se u izgradnji autocesta te održavanju prometne infrastrukture.
Strabag Hrvatska d.o.o., kao dio austrijske grupacije Strabag SE, tvrtka je aktivna u Hrvatskoj na projektima autocesta, tunela i mostova. Sudjelovala je u izgradnji Pelješkog mosta i drugih ključnih infrastrukturnih projekata.
ING-GRAD d.o.o. kao tvrtka je prepoznata po projektima obnove i rekonstrukcije povijesnih građevina, poput zagrebačke katedrale. Fokusira se na očuvanje kulturne baštine i zahtjevne sanacijske radove.
Hidroelektra Niskogradnja d.d. kao tvrtka je specijalizirana za projekte poput izgradnje brana, sustava za navodnjavanje, vodovoda i kanalizacije. Također se bavi cestogradnjom i mostovima.
DIV Grupa uključena je u razne projekte visokogradnje i niskogradnje, ali je također poznata po industrijskoj proizvodnji i investicijama u željeznice i brodogradnju.
Radnik d.d. ima dugu tradiciju u gradnji stambenih i industrijskih objekata, kao i obnovi komercijalnih prostora. Njihovi projekti uključuju logističke centre i hale.
Tržište nekretnina u Hrvatskoj je visoko razvijeno, a vodeće agencije imaju značajnu ulogu u posredovanju pri kupnji, prodaji i najmu nekretnina.
Opereta nekretnine je jedna od najprepoznatljivijih agencija u Zagrebu. Specijalizirana za stambene projekte i luksuzne nekretnine, a poznata je po profesionalnom pristupu i visokim standardima usluge.
Remax Hrvatska, kao dio globalne mreže Remax, pruža usluge širom Hrvatske, s naglaskom na priobalne regije i turističke nekretnine. Ima veliku bazu klijenata, uključujući strane ulagače.
Eurovilla nekretnine kao tvrtka je fokusirana na prodaju i najam luksuznih stambenih i komercijalnih nekretnina. Prepoznata je kao lider u segmentu visokokvalitetnih nekretnina, osobito u Zagrebu.
Sotheby’s International Realty Croatia, dio međunarodne mreže Sotheby’s, specijaliziran je za luksuzne vile i nekretnine na atraktivnim lokacijama, prvenstveno na obali i otocima. Često se obraća bogatim ulagačima i strancima.
Dogma nekretnine, agencija je sa sjedištem u Rijeci, ali posluje širom Hrvatske. Poznata je po raznovrsnoj ponudi i dobroj suradnji s lokalnim kupcima.
Albatros nekretnine je agencija s fokusom na nekretnine na Jadranu. Pomaže pri kupnji vila, apartmana i zemljišta namijenjenih za turizam.
Zagreb West je agencija s fokusom na klijentelu u Zagrebu, osobito strance koji traže najam ili kupnju stanova u glavnom gradu.
Ordo Group se bavi s projektima novogradnje te savjetovanjem ulagača pri razvoju stambenih i poslovnih projekata.
Hrvatska građevinska i tržišna scena nekretnina uključuje niz renomiranih domaćih i međunarodnih igrača. Građevinske tvrtke poput Tehnike, Kamgrada i Strabaga dominiraju infrastrukturnim i stambenim projektima, dok agencije poput Operete, Remaxa i Sotheby’s International Realty Croatia oblikuju tržište nekretnina, s posebnim naglaskom na luksuzne i turističke objekte. Njihov doprinos ključan je za razvoj sektora i prilagodbu potrebama domaćih i stranih klijenata.
Više podataka o vlasničkoj strukturi i poslovanju spomenutih tvrtki koje su primjer poslovanja vezanog uz graditeljstvo i nekretnine pronađite na internetskim stranicama bonitetne tvrtke CompanyWall (https://www.companywall.hr/).
Uvođenje Energetskog Certifikata
Energetski certifikat postao je nezaobilazan dokument u suvremenom sektoru graditeljstva i nekretnina u Hrvatskoj. Ovaj dokument ima ključnu ulogu u unapređenju energetske učinkovitosti zgrada i održivom razvoju.
Uvođenje energetskog certifikata u Hrvatskoj donijelo je značajne promjene na tržištu nekretnina i u sektoru graditeljstva. Ovaj službeni dokument pruža informacije o energetskoj učinkovitosti zgrada, svrstavajući ih u razrede od A+, što označava najveću energetsku učinkovitost, do G, koji predstavlja najnižu razinu. Njegova svrha nije samo klasifikacija već i podizanje svijesti o potrošnji energije, smanjenje emisije stakleničkih plinova te unapređenje transparentnosti u poslovanju s nekretninama.
Prema važećim zakonima, poput Zakona o gradnji i Pravilnika o energetskom certificiranju, energetski certifikat je obavezan za sve zgrade koje se prodaju ili iznajmljuju, kao i za nove objekte prilikom ishođenja uporabne dozvole. Također, javni objekti veći od 250 četvornih metara koji su često posjećeni moraju imati vidljivo izložen certifikat. Međutim, određeni prostori poput vjerskih objekata, privremenih građevina ili manjih zgrada čija površina ne prelazi 50 četvornih metara izuzeti su od ove obveze.
Postupak izrade energetskog certifikata provode ovlašteni certifikatori koji pregledavaju nekretninu i analiziraju elemente poput izolacije, stolarije te sustava grijanja i hlađenja. Nakon što se prikupe svi potrebni podaci, izrađuje se proračun potrošnje energije na temelju kojeg se nekretnina svrstava u odgovarajući razred. Certifikat vrijedi deset godina, osim ako se tijekom tog razdoblja ne provedu značajne promjene na objektu, poput renovacije.
Za vlasnike zgrada koje trebaju certifikat, cijena izrade ovisi o vrsti i veličini objekta. Primjerice, za stanove trošak iznosi između 150 i 250 eura, dok za obiteljske kuće može doseći i skoro 500 eura. Cijena za poslovne objekte, s obzirom na složenost i veličinu, može biti znatno veća. Unatoč tome, izrada certifikata dugoročno donosi koristi, uključujući potencijalno smanjenje troškova energije i povećanje tržišne vrijednosti nekretnine.
Energetski certifikat nije samo zakonska obveza već i koristan alat za sve strane na tržištu nekretnina. Kupci i najmoprimci dobivaju transparentan uvid u energetske troškove, dok vlasnici mogu povećati privlačnost svojih nekretnina na tržištu. Čak i kada nije zakonski nužno, preporučuje se izrada certifikata za starije zgrade kako bi se identificirale prilike za poboljšanje energetske učinkovitosti i smanjenje troškova režija.
Neispunjavanje ove obveze povlači novčane kazne koje za fizičke osobe mogu iznositi od 660 do 1330 eura, dok su za pravne osobe još rigoroznije, u rasponu od 2000 do 4000 eura. Takva stroga regulativa potiče vlasnike na odgovornost i pridonosi ciljevima održivog razvoja.
Energetski certifikat danas je više od administrativnog dokumenta. On simbolizira korak prema održivosti i racionalnijem korištenju resursa, a njegova uloga u budućnosti samo će rasti. U zemlji koja nastoji uskladiti svoje standarde s europskim smjernicama, ovaj dokument nije samo zakonska obveza već i prilika za stvaranje energetski svjesnijeg društva.
Energetski certifikat je službeni dokument koji pruža informacije o energetskoj učinkovitosti zgrade ili stana. Dokument kategorizira objekt prema razredima energetske potrošnje, od A+ (najefikasniji) do G (najniža učinkovitost). Certifikat ne samo da ukazuje na razinu potrošnje energije već i preporučuje mjere za poboljšanje energetske učinkovitosti objekta.
Postupak ishođenja energetskog certifikata
Energetski certifikat mogu izdati isključivo ovlašteni certifikatori, tj. pravne ili fizičke osobe koje imaju licencu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Energetski certifikat ključan je alat u poboljšanju energetske učinkovitosti i održivosti zgrada. Njegova uloga u modernom tržištu nekretnina je neosporna, pružajući transparentnost i vrijedne informacije svim uključenim stranama. Iako se izrada certifikata može činiti kao dodatni trošak, dugoročne uštede u potrošnji energije i povećanje vrijednosti nekretnine opravdavaju ulaganje.
Energetski certifikat obvezni su izraditi vlasnici zgrada ili njihovih dijelova koji se prodaju, iznajmljuju, daju u zakup ili na leasing, kao i vlasnici novih zgrada prije izdavanja uporabne dozvole. Certifikat je također potreban za javne zgrade čija korisna površina prelazi 250 m² i koje su često posjećene od strane javnosti. S druge strane, izrada certifikata nije obavezna za zgrade koje se koriste manje od četiri mjeseca godišnje, zgrade namijenjene vjerskim obredima, privremene građevine s vijekom trajanja do dvije godine te za gospodarske zgrade koje se ne griju ili hlade u značajnoj mjeri. Ova obveza osigurava transparentnost u pogledu energetske učinkovitosti, ali uzima u obzir i specifične slučajeve gdje certifikat nije nužan.
Postupak ishođenja energetskog certifikata sastoji se od nekoliko ključnih koraka. Prvi korak je odabir ovlaštenog energetskog certifikatora, odnosno stručne osobe ili tvrtke registrirane za izdavanje certifikata. Nakon dogovora, certifikator prikuplja potrebnu dokumentaciju, uključujući projektne nacrte, građevinsku i tehničku dokumentaciju te podatke o instalacijama i sustavima grijanja, hlađenja i ventilacije. Sljedeći korak je energetski pregled objekta, koji uključuje obilazak zgrade radi procjene stvarnog stanja građevinskih elemenata i instalacija.
Tijekom pregleda provode se mjerenja i analize, poput utvrđivanja kvalitete toplinske izolacije, učinkovitosti sustava grijanja i hlađenja te energetskih gubitaka. Prikupljeni podaci unose se u specijalizirani softver za energetsku analizu, koji generira procjenu energetskog razreda zgrade. Na temelju rezultata izrađuje se energetski certifikat, koji uključuje ocjenu energetske učinkovitosti, prijedloge za moguća poboljšanja te podatke o očekivanoj potrošnji energije.
Posljednji korak je dostava certifikata vlasniku nekretnine, koji ga po zakonu mora predočiti kupcima, najmoprimcima ili investitorima. Certifikat vrijedi deset godina, osim ako se ne dogode veće promjene u sustavima ili strukturi zgrade koje utječu na energetsku učinkovitost.
Ako prodajete, iznajmljujete ili gradite nekretninu, energetski certifikat više nije opcija – to je obaveza, ali i koristan alat za procjenu i optimizaciju potrošnje energije.